Piotr Bożałkiński

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcowską w Bielsku-Białej. W zakresie mojej praktyki znajduje się temat Służebności. Doradzam również klientom i reprezentuję ich przed sądami w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych i administracyjnych.
[Więcej >>>]

Sklep

Służebność drogi koniecznej – nie zawsze możesz ją ustanowić

Piotr Bożałkiński30 sierpnia 2020Komentarze (0)

Służebność drogi koniecznejPo dwutygodniowym udanym urlopie czas wrócić do pisania mojego bloga. Tematem mojego pierwszego pourlopowego wpisu jest służebność drogi koniecznej.

Jak już kiedyś pisałem, jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich to możesz żądać od właściciela sąsiedniej nieruchomości ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Treścią jej jest uprawnienie do przechodzenia, przejazdu czy przepędzania zwierząt przez sąsiednią nieruchomość. Służebność ta stanowić ma rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z Twojej nieruchomości do drogi publicznej. Szerzej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Są jednak sytuacje, kiedy Twoja nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej jednakże służebności drogi koniecznej nie możesz ustanowić ☹

Służebność drogi koniecznej a niekorzystne usytuowanie budynków

Może się tak zdarzyć, że Twój budynek przylega, co prawda do drogi publicznej, jednakże usytuowany on jest w ten sposób, że nie możesz do niego swobodnie wejść, bez wchodzenia na cudzą nieruchomość.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 sierpnia 2019 r., sygn. akt: I CSK 30/19 stanął na stanowisku, iż w takiej sytuacji nie możesz domagać się ustanowienie służebności drogi koniecznej ☹

 Jego zdaniem nie można żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej, jeżeli niedogodność w dostępie do drogi publicznej lub do usytuowanych na nieruchomości budynków wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości. W takim wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej, lecz łatwiejsze korzystanie z budynków.

Zorganizowanie zaś łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości należy do właściciela nieruchomości. Instytucja służebności nie może bowiem służyć wygodnie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej.

W takiej sytuacji powinieneś dokonać takich zmian w zabudowaniu swojej nieruchomości abyś mógł swobodnie na nią wejść bez wchodzenia na działkę sąsiada.

Brak dostępu do drogi publicznej w wyniku działań właściciela

Nie możesz również domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej w sytuacji gdy sam pozbawiłeś swoją nieruchomość dostępu do drogi publicznej, czy też dostępu tego pozbawił nieruchomość jej poprzedni właściciel. Dotyczy zarówno działań umyślnych, jak i działań nieumyślnych, będących wynikiem niedbalstwa.

Taka sytuacja może mieć gdy zabudowujesz dostęp swojej nieruchomość do drogi publicznej licząc na to, że dojazd do niej będziesz miał z innej strony, przez sąsiednią działkę, w oparciu o stosunek grzecznościowy lub obligacyjny np. umowę użyczenia, najmu lub dzierżawy. Jeżeli ten stosunek po pewnym czasie wygaśnie to nie będziesz mógł domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej ☹

*****

Na temat służebność drogi koniecznej przeczytaj również artykuły:

Służebność drogi koniecznej

Przebieg drogi koniecznej

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej

Wynagrodzenie za ustanowieni służebności drogi koniecznej

Czy wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej wiąże sąd?

Dwie drogi konieczne do jednej nieruchomości

Ochrona służebności – egzekucja wyroku

Piotr Bożałkiński14 sierpnia 2020Komentarze (0)

Ochrona służebnościNareszcie! Jutro jadę na wakacje 😊 Czas odpocząć od codziennych obowiązków! Przed wyjazdem zajmę się jeszcze tematem, o którym już wcześniej pisałem. Jest nim ochrona służebności. Pisałem o niej w TYM artykule.

Ochrona służebności – egzekucja wyroku

Wyobraź sobie, że uzyskałeś korzystny wyrok w sprawie, w której domagałeś się ochrony swej służebności. Twój przeciwnik nie respektuje jednak wydanego przeciwko niemu wyroku  ☹

Musisz więc mieć możliwość doprowadzenie do przymusowej realizacji wyroku, tak aby ochrona służebności nie miała charakteru iluzorycznego. Temu celowi służy postępowanie egzekucyjne. Organami prowadzącymi egzekucję w sprawach dotyczących ochrony służebności są komornicy i sądy.

Egzekucja wyroku uwzględniającego powództwo windykacyjne

W sprawach dotyczących ochrony służebności wydanie wyroku uwzględniającego powództwo windykacyjne najczęściej będzie miało miejsce w przypadku służebności mieszkania. Pisałem o niej w TYM artykule.

Uwzględniając Twoje powództwo sąd nakaże osobie zajmującej obciążone służebnością mieszkanie aby wydała go Tobie. Jeżeli wyrok się uprawomocni i nie zostanie przez drugą stronę wykonany to powinieneś wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Po otrzymaniu wyroku opatrzonego klauzulą wykonalności powinieneś złożyć wniosek egzekucyjny do komornika.

 Wniosek ten powinieneś do komornika działającego przy sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się mieszkanie obciążone służebnością. Po otrzymaniu wniosku komornik wezwie Cię do uiszczenia opłaty egzekucyjnej, a po jej otrzymaniu przystąpi do czynności niezbędnych do wydania Ci mieszkania.

Egzekucja wyroku uwzględniającego powództwo negatoryjne

Jeżeli ktoś naruszał będzie przysługującą Ci służebność w inny sposób niż pozbawienia Cię władztwa nad nieruchomością to skorzystać będziesz mógł z tak zwanego roszczenia negatoryjnego. Jest to roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W sytuacji gdy sąd uwzględni Twoje powództwo a osoba, która narusza Twoją służebność nie podporządkuje się wyrokowi powinieneś, po otrzymaniu klauzuli wykonalności powinieneś złożyć odpowiedni wniosek do sądu rejonowego. Egzekucja wyroku przebiegać może w różnych sposób, w zależności od tego czy dotyczyć ona będzie czynności zastępowalnej, czynności niezastępowalnej, czy też zaniechania dłużnika.

Egzekucja czynności zastępowalnej

Jeżeli zgodnie z treścią wyroku osoba naruszająca przysługującą Ci służebność ma wykonać czynność, którą inna osoba może wykonać np. zasypać rów na drodze obciążonej służebnością to możesz domagać się, aby sąd wezwał ją do wykonania tej czynności w wyznaczonym terminie. W tym celu powinieneś złożyć wniosek do sądu rejonowego, w którego okręgu czynność ma być wykonana.

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego  terminu sąd udzieli Ci umocowania do wykonania tej czynności na koszt dłużnika. Na Twoje żądanie sąd przyzna Ci sumę pieniężną potrzebną do wykonania tej czynności 😊

Egzekucja czynności niezastępowalnej

Wyrok sądu może również nakazywać naruszycielowi Twojej służebności wykonanie czynności, której inna osoba wykonać za nią nie może, a której wykonanie zależy wyłącznie od jej woli np. dopuszczenie Cię do współposiadania obciążonej służebności nieruchomości.

W sytuacji gdy osoba ta nie wykonana wyroku będziesz mógł wystąpić z wnioskiem do sądu, w którego okręgu czynność ma być wykonana o wyznaczenie terminu na wykonanie tej czynności. Jeżeli pomimo upływu tego terminu czynność ta nie zostanie wykonana, sąd na Twój wniosek nałoży na osobę, która dopuściła się naruszenie Twojej służebności grzywnę i jednocześnie wyznaczy nowy termin do wykonania tej czynności, z zagrożeniem ukarania surowszą grzywną. Niezapłacona grzywna podlega zamianie na areszt.

Egzekucja wyroku nakazującego zaniechanie naruszeń służebności

Wyrok sądu może również nakazywać zaniechanie czynności naruszającej Twoją służebność lub nieprzeszkadzania Ci w wykonywaniu Twojej służebności. Jeżeli osoba, która dopuści się naruszeń Twojego prawa nie podporządkuje się wyrokowi np. blokować będzie nadal obciążoną służebnością drogę, to będziesz mógł złożyć wniosek o nałożenie na tą osobę grzywny.

Wniosek ten powinieneś złożyć do sądu rejonowego, w którego okręgu nastąpiło naruszenie Twojego prawa. Jeżeli pomimo nałożenie grzywny wyrok nadal nie będzie wykonywany będziesz mógł złożyć wniosek o nałożenie kolejnej grzywny. Niezapłacona grzywna podlega zamianie na areszt.

Zamiast nałożenia grzywny będziesz mógł domagać się aby sąd nakazał osobie, która dopuści się naruszenia Twojej służebności, aby zapłaciła Ci określoną sumę pieniężną. Uwzględniając Twój wniosek sąd może również zagrozić nakazaniem zapłaty określonej sumy pieniężnej za każde kolejne naruszenie Twojego prawa 😊

Egzekucja wyroku dotyczącego roszczeń uzupełniających

Ochrona służebności obejmuje również tak zwane roszczenia uzupełniające. Obejmują one takie roszczenia jak: roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenie o zwrot pożytków, roszczenie o odszkodowanie za zużycie oraz pogorszenie rzeczy, a także roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość.

Wyrok uwzgledniający powództwo w tych sprawach jest wyrokiem zasądzającym określoną sumę pieniężną na rzecz osoby, której przysługuje roszczenie.

Jeżeli wyrok się uprawomocni a pieniądze nie zostaną Ci zapłacone to powinieneś wystąpić do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Po otrzymaniu wyroku opatrzonego klauzulą wykonalności powinien złożyć wniosek egzekucyjny do komornika, który podejmie czynności niezbędne do wyegzekwowania należnych Ci pieniędzy.

*****

Przeczytaj także artykuły:

Służebność – wszystko co na ten temat musisz wiedzieć

Służebność przesyłu

Kiedy możesz ustanowić służebność przesyłu

Służebność drogi koniecznej

Kiedy możesz ustanowić służebność drogi koniecznej

Zasiedzenie służebności

Piotr Bożałkiński07 sierpnia 2020Komentarze (0)

Zasiedzenie służebnościMój klient miał działkę, na której znajdował się słup energetyczny. Psuł on estetykę całej działki i ograniczał w sposób istotny możliwość jej zabudowy.

Mój klient zwrócił się do zakładu energetycznego z żądaniem usunięcia tego słupa. Zakład energetyczny odmówił, twierdząc, że nabył w drodze zasiedzenia służebność przesyłu ☹

Taka sytuacja zdarza się niestety bardzo często. Być może sam jej doświadczyłeś. Korzystający z cudzych nieruchomości bowiem bardzo często wobec ich właścicieli powołują się na bycie służebności w drodze zasiedzenia. O co w tym wszystkim chodzi?

Możliwość nabycia służebności w drodze zasiedzenia

Otóż, służebność może zostać nabyta również w drodze zasiedzenia. Jest to nabycie z mocy samego prawa. Oznacza to, że do nabycia w ten sposób służebności nie jest konieczne zawarcie umowy ani uzyskania orzeczenia sądowego.

W drodze zasiedzenia może zostać nabyta służebność gruntowa oraz służebność przesyłu. Nie ma możliwości nabycia w drodze zasiedzenia służebności osobistej.

Do nabycia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Zasiedzieć służebność może osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innej nieruchomości. Zasiedzieć służebność może również przedsiębiorca przesyłowy.

Zasiedzenie służebności wymaga korzystania z trwałego i widocznego urządzenia

Do zasiedzenia służebności konieczne jest posiadanie służebności. Jest to faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebność. Czyli po prostu, trzeba się zachowywać się tak jakby rzeczywiście przysługiwała służebność.

Powinieneś jednak wiedzieć, że samo posiadanie służebności nie wystarcza do jej nabycia w drodze zasiedzenia. Konieczne jest jeszcze korzystanie przy tym z trwałego i widocznego urządzenia. Urządzenie to jest wynikiem świadomej i celowej pracy ludzkiej.

Może nim być np. rurociąg, mostek, kładka czy utwardzenie drogi żwirem. Urządzeniem takowym nie są koleiny powstałe w wyniku przejeżdżania drogą  polną, czy też zniwelowanie terenu przez zasypanie nierówności.

Nie jest wymagane aby wykonawcą trwałego i widocznego urządzenia był posiadacz służebności. Wykonawcą urządzenia może być również właściciel nieruchomości, na której znajduje się to urządzenie lub inna osoba.

Kwestia widoczności urządzenia budzi wątpliwości w przypadku podziemnych urządzeń przesyłowych np. takich jak rurociągi. Przyjmuje się, że urządzenia takie uważa się za widoczne dzięki odpowiednim oznaczeniom na gruncie np. w postaci słupków.

Uznaje się również za widoczne urządzenia, o których istnieniu możesz się dowiedzieć z innych źródeł. Mogą to być dokumenty lub mapy, czy też okoliczności towarzyszące budową instalacji naziemnych.

Zasiedzenie służebności wymaga upływu określonego okresu czasu

Do nabycia służebności w drodze zasiedzenia konieczne jest aby posiadanie służebności trwało określoną ilość czasu. Jeżeli posiadacz służebności wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze to okres ten wynosi 20 lat. Jeżeli natomiast wszedł w posiadanie służebności w złej wierze to okres ten wynosi 30 lat.

W złej wierze jest ten kto wie, że nie przysługuje mu prawo nieruchomości, a także ten kto o tym nie wie, jednakże przy dochowaniu należytej staranności powinien o tym wiedzieć.

Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej woli posiadacza służebności. Powinien on bowiem wiedzieć, że zgoda właściciela nieruchomości na ustanowienie służebności wymaga formy aktu notarialnego.

Powinieneś również wiedzieć, że przez długi czas Sąd Najwyższy jednolicie przyjmował, iż przypadku służebności przesyłu, wprowadzonej do kodeku cywilnego w dniu 3 sierpnia 2008 r., do okresu czasu niezbędnego do jej zasiedzenia wlicza się również okres posiadanie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, mający miejsce przed wprowadzeniem tej służebności.

Sytuacja ta uległa zmianie w dniu 24 lutego 2023 r. W tymże dniu Sąd Najwyższy wydał postanowienie w sprawie III CZP 108/22. Z uzasadnienia tego postanowienia wynika, że zaliczenie okresu przed wprowadzeniem służebności przesyłu sprzeczne jest z podstawową zasadą prawa rzeczowego w postaci zamkniętego katalogu praw rzeczowych.  Za służebność gruntową nie można bowiem uznać służebności, która nie jest związana z jakąkolwiek nieruchomością władnącą.

Poza tym, zaliczenie okresu poprzedzającego wprowadzenie służebności przesyłu na poczet okresu niezbędnego do zasiedzenia tej służebności narusza Konstytucję RP.  Chodzi tutaj o zasadę demokratycznego państwa prawnego i zasadę niedziałania prawa wstecz. Czas pokaże czy przełamanie dotychczasowej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego będzie miało charakter trwały.

Przerwanie biegu okresu zasiedzenia

Zasiedzeniu służebności możesz zapobiec przerywając bieg okresu zasiedzenia. Może to uczynić np. składając do sądu pozew o usunięcie urządzenia przesyłowego, czy też wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Wtedy przedsiębiorca przesyłowy nie będzie mógł powoływać się na nabycie służebności w drodze zasiedzenia 😊

******

Przeczytaj również artykuł: Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Ochrona służebności

Piotr Bożałkiński31 lipca 20204 komentarze

Ochrona służebnościPrzypomniała mi się sprawa, którą prowadziłem klika lat temu. Przedmiotem jej była ochrona służebności.

Otóż, moi klienci kupili działkę, na której zamierzali w przyszłości wybudować dom dwurodzinny. W celu zapewnienia sobie dojazdu do nieruchomości zawarli z właścicielką sąsiedniej nieruchomości umowę, na mocy której ustanowiona została służebność gruntowa. Dzięki niej moi klienci uzyskali prawo przejazdu i przechodu, pasem gruntu przebiegającym przez działkę sąsiadki.

Przez kilka lat moi kliencie mogli bez problemu korzystać z przysługującej im służebności. Problem pojawił się kiedy sąsiadka sprzedała obciążoną służebnością działkę. Jej nowi właściciele postawili wzdłuż pasa służebności ogrodzenie. Uniemożliwiało to moim klientom wjazd na teren ich nieruchomości.

Na nic zdały się próby polubownego rozwiązania sprawy. Moi klienci musieli złożyć do sądu pozew o ochronę służebności ☹

Ochrona służebności podobna do ochrony własności

Jak już zapewne wiesz, służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, z mocy artykułu 251 kodeksu cywilnego, że do jej ochrony stosuje się przepisy o ochronie własności. W przypadku naruszenia Twojego będziesz więc mógł skorzystać z ochrony podobnej do tej, która przysługuje właścicielowi nieruchomości.

Ochrona służebności dotyczy służebności gruntowych, służebności osobistych oraz służebności przesyłu.

Odpowiednie stosowanie do ochrony służebności przepisów o ochronie własności oznacza, że niektóre przepisy będą stosowane wprost, niektóre będą wymagały modyfikacji a niektóre w ogóle nie będą miały zastosowania. Nie będzie miał zastosowania do ochrony służebności np. artykuł 231 kodeksu cywilnego, dotyczący żądania przeniesienia budynku wzniesionego na cudzym gruncie.

Roszczenie o wydanie rzeczy

W przypadku pozbawienia Cię władztwa nad nieruchomością, odnośnie której przysługuje Ci służebność będziesz mógł skorzystać z roszczenia o wydanie rzeczy, zwanego także roszczeniem windykacyjnym. Roszczenie to przysługuje zarówno przeciwko właścicielowi, jak i wobec każdej osoby trzeciej

Jeżeli chodzi o służebność to roszczenie windykacyjne najczęściej będzie miało miejsce w przypadku służebności mieszkania. Pisałem o niej w TYM artykule.

Jeżeli więc właściciel lub inna osoba, będąca w posiadaniu tego mieszkania odmawia Ci wydania tego mieszkania to możesz skierować pozew do sądu pozew, zawierający żądania wydania Ci tego mieszkania. Osoby te mogą się uwolnić się od obowiązku wydania mieszkania, jeżeli wykażą, że przysługuje im skuteczne wobec Ciebie uprawnienie do władania tym mieszkaniem.

Roszczenie negatoryjne

Jeżeli ktoś naruszał będzie przysługującą Ci służebność w inny sposób niż pozbawienia Cię władztwa nad nieruchomością to skorzystać będziesz mógł z tak zwanego roszczenia negatoryjnego. Jest to roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W sprawie moich klientów było to żądanie usunięcia ogrodzenia uniemożliwiającego wjazd na teren nieruchomości.

Roszczenia uzupełniające

Ochrona służebności obejmuje również tak zwane roszczenia uzupełniające. Mogą być one dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego. Mogą być one przedmiotem samodzielnego obrotu.

Roszczenie uzupełniające obejmują: roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenie o zwrot pożytków, roszczenie o odszkodowanie za zużycie oraz pogorszenie rzeczy, a także roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość.

 

Moim klientom udało się w trakcie postępowania sądowego zawrzeć ugodę z sąsiadami i mogą bez przeszkód wjeżdżać na teren swojej nieruchomości 😊

*****

Przeczytaj także artykuł: Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Sporządzony przeze mnie wzór pozwu o ochronę służebności możesz uzyskać TUTAJ

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej

Piotr Bożałkiński24 lipca 2020Komentarze (0)

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznejPisałem już wcześniej na temat wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Przedmiotem mojego dzisiejszego artykułu będzie natomiast wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Jak już zapewne wiesz, jeżeli Twoja nieruchomość nie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych to możesz domagać się od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Szerzej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Niestety, nic za darmo.

Będziesz musiał zapłacić swoim sąsiadom wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej ☹

W jakiej wysokości powinno być wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Art. 145 kodeksu cywilnego mówi, że służebność drogi koniecznej ustanowiona ma być za wynagrodzeniem. Nie mówi on jednak w jaki sposób ma być określona wysokość tego wynagrodzenia.

Pewnych wskazówek w jaki sposób określić należy wysokość wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej dostarcza orzecznictwo Sądu Najwyższego.

Czytaj dalej >>>

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →