Ochrona służebności

Przypomniała mi się sprawa, którą prowadziłem klika lat temu. Przedmiotem jej była ochrona służebności.

Otóż, moi klienci kupili działkę, na której zamierzali w przyszłości wybudować dom dwurodzinny. W celu zapewnienia sobie dojazdu do nieruchomości zawarli z właścicielką sąsiedniej nieruchomości umowę, na mocy której ustanowiona została służebność gruntowa. Dzięki niej moi klienci uzyskali prawo przejazdu i przechodu, pasem gruntu przebiegającym przez działkę sąsiadki.

Przez kilka lat moi kliencie mogli bez problemu korzystać z przysługującej im służebności. Problem pojawił się kiedy sąsiadka sprzedała obciążoną służebnością działkę. Jej nowi właściciele postawili wzdłuż pasa służebności ogrodzenie. Uniemożliwiało to moim klientom wjazd na teren ich nieruchomości.

Na nic zdały się próby polubownego rozwiązania sprawy. Moi klienci musieli złożyć do sądu pozew o ochronę służebności ☹

Ochrona służebności podobna do ochrony własności

Jak już zapewne wiesz, służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, z mocy artykułu 251 kodeksu cywilnego, że do jej ochrony stosuje się przepisy o ochronie własności. W przypadku naruszenia Twojego będziesz więc mógł skorzystać z ochrony podobnej do tej, która przysługuje właścicielowi nieruchomości.

Ochrona służebności dotyczy służebności gruntowych, służebności osobistych oraz służebności przesyłu.

Odpowiednie stosowanie do ochrony służebności przepisów o ochronie własności oznacza, że niektóre przepisy będą stosowane wprost, niektóre będą wymagały modyfikacji a niektóre w ogóle nie będą miały zastosowania. Nie będzie miał zastosowania do ochrony służebności np. artykuł 231 kodeksu cywilnego, dotyczący żądania przeniesienia budynku wzniesionego na cudzym gruncie.

Roszczenie o wydanie rzeczy

W przypadku pozbawienia Cię władztwa nad nieruchomością, odnośnie której przysługuje Ci służebność będziesz mógł skorzystać z roszczenia o wydanie rzeczy, zwanego także roszczeniem windykacyjnym. Roszczenie to przysługuje zarówno przeciwko właścicielowi, jak i wobec każdej osoby trzeciej

Jeżeli chodzi o służebność to roszczenie windykacyjne najczęściej będzie miało miejsce w przypadku służebności mieszkania. Pisałem o niej w TYM artykule.

Jeżeli więc właściciel lub inna osoba, będąca w posiadaniu tego mieszkania odmawia Ci wydania tego mieszkania to możesz skierować pozew do sądu pozew, zawierający żądania wydania Ci tego mieszkania. Osoby te mogą się uwolnić się od obowiązku wydania mieszkania, jeżeli wykażą, że przysługuje im skuteczne wobec Ciebie uprawnienie do władania tym mieszkaniem.

Roszczenie negatoryjne

Jeżeli ktoś naruszał będzie przysługującą Ci służebność w inny sposób niż pozbawienia Cię władztwa nad nieruchomością to skorzystać będziesz mógł z tak zwanego roszczenia negatoryjnego. Jest to roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W sprawie moich klientów było to żądanie usunięcia ogrodzenia uniemożliwiającego wjazd na teren nieruchomości.

Roszczenia uzupełniające

Ochrona służebności obejmuje również tak zwane roszczenia uzupełniające. Mogą być one dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego i negatoryjnego. Mogą być one przedmiotem samodzielnego obrotu.

Roszczenie uzupełniające obejmują: roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, roszczenie o zwrot pożytków, roszczenie o odszkodowanie za zużycie oraz pogorszenie rzeczy, a także roszczenie o zwrot nakładów na nieruchomość.

Moim klientom udało się w trakcie postępowania sądowego zawrzeć ugodę z sąsiadami i mogą bez przeszkód wjeżdżać na teren swojej nieruchomości 😊

*****

Przeczytaj także artykuł: Służebność – wszystko co musisz wiedzieć