Zasiedzenie służebności

Mój klient miał działkę, na której znajdował się słup energetyczny. Psuł on estetykę całej działki i ograniczał w sposób istotny możliwość jej zabudowy.

Mój klient zwrócił się do zakładu energetycznego z żądaniem usunięcia tego słupa. Zakład energetyczny odmówił, twierdząc, że nabył w drodze zasiedzenia służebność przesyłu ☹

Taka sytuacja zdarza się niestety bardzo często. Być może sam jej doświadczyłeś. Korzystający z cudzych nieruchomości bowiem bardzo często wobec ich właścicieli powołują się na bycie służebności w drodze zasiedzenia. O co w tym wszystkim chodzi?

Możliwość nabycia służebności w drodze zasiedzenia

Otóż, służebność może zostać nabyta również w drodze zasiedzenia. Jest to nabycie z mocy samego prawa. Oznacza to, że do nabycia w ten sposób służebności nie jest konieczne zawarcie umowy ani uzyskania orzeczenia sądowego.

W drodze zasiedzenia może zostać nabyta służebność gruntowa oraz służebność przesyłu. Nie ma możliwości nabycia w drodze zasiedzenia służebności osobistej.

Do nabycia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Zasiedzieć służebność może osoba będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innej nieruchomości. Zasiedzieć służebność może również przedsiębiorca przesyłowy.

Zasiedzenie służebności wymaga korzystania z trwałego i widocznego urządzenia

Do zasiedzenia służebności konieczne jest posiadanie służebności. Jest to faktyczne korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebność. Czyli po prostu, trzeba się zachowywać się tak jakby rzeczywiście przysługiwała służebność.

Powinieneś jednak wiedzieć, że samo posiadanie służebności nie wystarcza do jej nabycia w drodze zasiedzenia. Konieczne jest jeszcze korzystanie przy tym z trwałego i widocznego urządzenia. Urządzenie to jest wynikiem świadomej i celowej pracy ludzkiej.

Może nim być np. rurociąg, mostek, kładka czy utwardzenie drogi żwirem. Urządzeniem takowym nie są koleiny powstałe w wyniku przejeżdżania drogą  polną, czy też zniwelowanie terenu przez zasypanie nierówności.

Nie jest wymagane aby wykonawcą trwałego i widocznego urządzenia był posiadacz służebności. Wykonawcą urządzenia może być również właściciel nieruchomości, na której znajduje się to urządzenie lub inna osoba.

Kwestia widoczności urządzenia budzi wątpliwości w przypadku podziemnych urządzeń przesyłowych np. takich jak rurociągi. Przyjmuje się, że urządzenia takie uważa się za widoczne dzięki odpowiednim oznaczeniom na gruncie np. w postaci słupków.

Uznaje się również za widoczne urządzenia, o których istnieniu możesz się dowiedzieć z innych źródeł. Mogą to być dokumenty lub mapy, czy też okoliczności towarzyszące budową instalacji naziemnych.

Zasiedzenie służebności wymaga upływu określonego okresu czasu

Do nabycia służebności w drodze zasiedzenia konieczne jest aby posiadanie służebności trwało określoną ilość czasu. Jeżeli posiadacz służebności wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze to okres ten wynosi 20 lat. Jeżeli natomiast wszedł w posiadanie służebności w złej wierze to okres ten wynosi 30 lat.

W złej wierze jest ten kto wie, że nie przysługuje mu prawo nieruchomości, a także ten kto o tym nie wie, jednakże przy dochowaniu należytej staranności powinien o tym wiedzieć.

Wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej woli posiadacza służebności. Powinien on bowiem wiedzieć, że zgoda właściciela nieruchomości na ustanowienie służebności wymaga formy aktu notarialnego.

Powinieneś również wiedzieć, że przez długi czas Sąd Najwyższy jednolicie przyjmował, iż przypadku służebności przesyłu, wprowadzonej do kodeku cywilnego w dniu 3 sierpnia 2008 r., do okresu czasu niezbędnego do jej zasiedzenia wlicza się również okres posiadanie służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, mający miejsce przed wprowadzeniem tej służebności.

Sytuacja ta uległa zmianie w dniu 24 lutego 2023 r. W tymże dniu Sąd Najwyższy wydał postanowienie w sprawie III CZP 108/22. Z uzasadnienia tego postanowienia wynika, że zaliczenie okresu przed wprowadzeniem służebności przesyłu sprzeczne jest z podstawową zasadą prawa rzeczowego w postaci zamkniętego katalogu praw rzeczowych.  Za służebność gruntową nie można bowiem uznać służebności, która nie jest związana z jakąkolwiek nieruchomością władnącą.

Poza tym, zaliczenie okresu poprzedzającego wprowadzenie służebności przesyłu na poczet okresu niezbędnego do zasiedzenia tej służebności narusza Konstytucję RP.  Chodzi tutaj o zasadę demokratycznego państwa prawnego i zasadę niedziałania prawa wstecz. Czas pokaże czy przełamanie dotychczasowej linii orzeczniczej Sądu Najwyższego będzie miało charakter trwały.

Przerwanie biegu okresu zasiedzenia

Zasiedzeniu służebności możesz zapobiec przerywając bieg okresu zasiedzenia. Może to uczynić np. składając do sądu pozew o usunięcie urządzenia przesyłowego, czy też wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Wtedy przedsiębiorca przesyłowy nie będzie mógł powoływać się na nabycie służebności w drodze zasiedzenia 😊

******

Przeczytaj również artykuł: Służebność – wszystko co musisz wiedzieć