Piotr Bożałkiński

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcowską w Bielsku-Białej. W zakresie mojej praktyki znajduje się temat Służebności. Doradzam również klientom i reprezentuję ich przed sądami w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych i administracyjnych.
[Więcej >>>]

Ustanów służebność!

Szerokość drogi koniecznej

Piotr Bożałkiński04 czerwca 2021Komentarze (0)

Szerokość drogi koniecznejMój klient chciał wiedzieć ile wynosi szerokość drogi koniecznej. Zamierzał bowiem wybudować na swej działce budynek. Niestety, nie miała ona prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej ☹

W urzędzie powiedziano mu, że szerokość drogi koniecznej powinna wynosić co najmniej 5 metrów. Czy mieli rację?

Szerokość drogi koniecznej nie wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego

Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczne oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Brak jest jednak w kodeksie cywilnym przepisów, określających konkretnie szerokość tej drogi.

Przeprowadzona droga konieczna ma na celu zapewnienie jedynie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nieruchomości, która takowego dostępu nie posiada. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej nie oznacza dostępu łatwiejszego. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

Oznacza to, że droga konieczna musi jedynie stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do drogi publicznej i nic poza tym. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

Jeżeli więc Twoja działka nie jest działką budowlaną to możesz domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej o takiej szerokości jaka jest Ci potrzebna do dojazdu samochodem lub innym pojazdem.

Powinieneś szerokość tej drogi określić we wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Więcej na ten temat możesz przeczytać w TYM artykule.

Szerokość drogi koniecznej w przypadku działek budowlanych

Jeżeli natomiast masz działkę budowalną to szerokość drogi publicznej musi odpowiadać przepisom rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z §14 ust. 1 tego rozporządzenia wynika, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Spotkać się można z poglądami, że skoro piesi na określonych w przepisach Prawa o ruchu drogowym warunkach mogą poruszać się po jezdni to wystarczy, że szerokość drogi koniecznej, będącej jezdnią wynosić będzie 3 m. Sądy administracyjne w większości przypadków stoją jednak na stanowisku, że nie wystarczy dojazd jezdnią o szerokości 3 m. Ich zdaniem budynek musi mieć również dojcie do drogi publicznej ☹

Problem ten możesz rozwiązać w dwojaki sposób. Możesz zapewnić dojazd i dojście do swej działki ciągiem pieszo-jezdnym. Jest to jezdnia wraz z chodnikiem. Wówczas szerokość tego ciągu powinna wynosić co najmniej 5 m.

Jest to jednak na ogół rozwiązanie bardzo niepraktyczne. Jest ono przede wszystkim kosztowne. Trudno więc oczekiwać, że będziesz budować jezdnię wraz z chodnikiem tylko po to abyś mógł dojechać do swej działki. Nie zawsze zresztą budowa ciągu pieszo-jezdnego będzie możliwa.

Przepisy przywołanego rozporządzenia dają jednak możliwość dojazdu do działki dojściem bez konieczności budowy ciągu pieszo-jezdnego 😊 Może więc to być zwykła droga gruntowa, po której odbywać się dojazd i dojście do Twojej działki. Dla ustanowienie służebności drogi koniecznej wystarczające będzie, że szerokość jej wynosić będzie 4,5 m 😊

 

*****

Przeczytaj również artykuły:

Służebność drogi koniecznej

Utrzymanie drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej a parkowanie

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Piotr Bożałkiński27 listopada 2020Komentarze (0)

Zniesienie służebności bez wynagrodzeniaMój klient miał nieruchomość położoną w jednej ze wsi w pobliżu Bielska-Białej. Nieruchomość ta obciążona była służebnością drogi na rzecz właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Po latach uzyskali oni dojazd do swojej działki. Czy w takiej sytuacji możliwe jest zniesienie służebności bez wynagrodzenia?

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia – przesłanka

Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, iż jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Takowa sytuacja ma miejsce, gdy ustanowiona wcześniej służebność przestaje przynosić właścicielowi nieruchomości władnącej jakąkolwiek korzyść gospodarczą. Innymi słowy okoliczności, które kiedyś przemawiały za ustanowieniem służebności przestały istnieć. Może to nastąpić na skutek upływu czasu lub zmian w stosunkach społeczno-gospodarczych, związanych z nieruchomością władnącą lub obciążoną.

Ustawodawca stoi na stanowisku, iż skoro służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej to nie ma sensu jej utrzymywać. Nie ma również podstaw ku temu aby właścicielowi nieruchomości władnącej przyznawać jakiekolwiek wynagrodzenie za zniesioną służebność.

Zniesienie służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia

Utrata wszelkiego znaczenia przez służebność drogi koniecznej następuje w razie odpadnięcia przesłanek uzasadniających ustanowienie tej służebności. Otóż, zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Utrata przez służebność drogi koniecznej wszelkiego znaczenia nastąpi więc w sytuacji, gdy nieruchomość obciążona uzyska odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych. Na ogół taka sytuacja będzie miała miejsce jeżeli powstanie alternatywna droga, umożliwiająca niezależny od służebności dostęp nieruchomości do drogi publicznej. Dostęp ten czynić będzie zbędnym korzystanie z drogi koniecznej.

Zniesienie służebności przesyłu bez wynagrodzenia

Służebność przesyłu umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu korzystanie z Twojej nieruchomości w oznaczonym zakresie zgodnie przeznaczeniem należących do niego urządzeń przesyłowych np. gazociągów czy linii energetycznych. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o służebnościach gruntowych. Oznacza to, że służebność przesyłu może zostać zniesiona bez wynagrodzenia jeżeli utraci ona dla przedsiębiorcy przesyłowego wszelkie znaczenie. Sytuacja takowa może mieć miejsce np. gdy właściciel gazociągu wybuduje nowy gazociąg, przebiegający przez inne działki i jednocześnie przestanie korzystać z gazociągu znajdującego się na Twojej działce.

Sposób zniesienia

Jak już być może wiesz, ustanowienie służebności na drodze sądowej następuje na wniosek. Wniosek rozpoznawany jest przez sąd w ramach postępowania nieprocesowego. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Natomiast zniesienie służebności bez wynagrodzenia następuje w ramach procesu. Oznacza to, że musisz złożyć to sądu pozew przeciwko właścicielowi nieruchomości władnącej, w którym domagać się będziesz zniesienia obciążającej Twoją działkę służebności bez wynagrodzenia. Wyrok uwzględniający Twoje powództwo z chwilą uprawomocnienia doprowadzi do zniesienia służebności.

Jeżeli porozumiesz się z właścicielem nieruchomości władnącej to nie ma potrzeby kierowania sprawy sądu. Służebność możecie bowiem znieść bez wynagrodzenia w drodze umowy 😊

*****

Przeczytaj także artykuły:

Służebność gruntowa

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Zmiana treści służebności

Służebność przesyłu

Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznejWyobraź sobie, że masz działkę, do której chciałbyś doprowadzić wodociąg lub kanalizację. Konieczne jest przeprowadzenie tych urządzeń przez działki sąsiadów, którzy nie chcą się na to zgodzić ☹ Czy w takiej sytuacji możesz ustanowić służebność drogi koniecznej?

Brak jednoznacznego przepisu prawa dającego postawę do ustanowienie służebności

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych. Służebność tą możesz ustanowić nawet wbrew woli właścicieli sąsiednich działek 😊 Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Z przywołanego przepisu nie wynika, że daje on również podstawę do ustanowienia służebności potrzebnej przeprowadzenia przez sąsiednie nieruchomości wodociągów, kanalizacji i innych urządzeń przesyłowych. Dlatego tego typu urządzeń przewiedziana jest służebność przesyłu. Pisałem o niej w TYM artykule.

Służebność  przesyłu może jednak zostać ustanowiona wyłączenie na rzecz przedsiębiorców przesyłowych. Są to tacy przedsiębiorcy jak np. dystrybutorzy energii elektrycznej i gazu, czy przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne. Jeżeli nie jesteś takowym przedsiębiorcą to służebności przesyłu nie możesz ustanowić ☹

Służebność drogi koniecznej – możliwość zastosowania analogii

Sąd Najwyższy stanął jednak na stanowisku, że w drodze analogii do art. 145 kodeksu cywilnego dopuszczalne jest ustanowienie przez sąd służebności gruntowej umożliwiającej przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i innych sieci przesyłowych i obciążenie tą służebnością nieruchomości mające bezpośrednią łączność z tym sieciami 😊

Zdaniem Sądu Najwyższego dostęp nieruchomości do sieci przesyłowych ma dużą doniosłość społeczno-gospodarczą więc jej właścicielowi przysługuje roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej szczególnego rodzaju. Jest to służebność gruntowa umożliwiająca przeprowadzenie odpowiednich przewodów lub ciągów.

Tak więc, jeżeli potrzebujesz doprowadzić do swej działki kanalizację, wodociąg lub inne urządzenia przesyłowe to może w tym celu ustanowić służebność, stosując w drodze analogi art. 145 kodeksu cywilnego.

*****

Na temat służebności drogi koniecznej przeczytaj również artykuły:

Przebieg drogi koniecznej

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej

Utrzymanie drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej

Utrzymanie drogi koniecznej

Piotr Bożałkiński13 listopada 2020Komentarze (0)

Utrzymanie drogi konieczneNa temat służebności drogi koniecznej pisałem już wielokrotnie. Dzisiaj zajmę się tematem, o którym już kiedyś wspominałem. Jest nim utrzymanie drogi koniecznej.

Urządzenia niezbędne do korzystania ze służebności

Wykonywanie służebności bardzo często wiąże się z korzystaniem z różnego rodzaju urządzeń. Urządzenie te są wynikiem celowego działania człowieka, którego praca przejawia się w postaci widocznych przedmiotów, nakładów i naniesień materialnych.

Mogą nimi być kładki, rowy, rury kanalizacyjne, pompy i inne tego typu urządzenia. Urządzeniem niezbędnym do korzystania ze służebności jest również utwardzenie nawierzchni wytyczonej drogi. Nie jest nim natomiast sam ślad na gruncie pozostawiony przez osoby przejeżdżające po nim.

Utrzymanie drogi koniecznej – pierwszeństwo umowy

W przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej bardzo często możesz spotkać się z problem kto ma utrzymywać drogę konieczną? Ustawodawca stanął na stanowisku, że to strony ustanawiające w drodze umowy służebność mogą w niej określić, która z nich będzie utrzymywać urządzenia niezbędne do wykonywania służebności.

Może więc zostać ustalone, że urządzenia te będzie utrzymywał właściciel nieruchomości władnące a może być tak, iż obowiązek ten spoczywał będzie na właścicielu nieruchomości obciążonej. W tym ostatnim przypadku będzie on odpowiedzialny za utrzymania drogi także osobiście. Dopuszczalne jest również ustalenie, że właściciele obydwu nieruchomości będą utrzymywać drogę.

W sytuacji gdy ustanowienie służebności  drogi koniecznej następuje w drodze orzeczenia sądowego sąd może wskazać osobę odpowiedzialną za utrzymanie drogi. Może też określić jakie w tym zakresie spoczywać będą na niej obowiązki.

Kto utrzymuję drogę konieczną w przypadku braku umowy?

Powinieneś jednak wiedzieć, że umowy ustanawiające służebność na ogół nie mówią nic na temat obowiązku utrzymania drogi koniecznej. Podobnie rzecz się ma z orzeczeniami sądowymi. W takiej sytuacji obowiązek utrzymania drogi koniecznej spoczywać będzie na właścicielu nieruchomości władnącej.

Ustawodawca stoi na stanowisku, że skoro odnosisz korzyść w postaci korzystania z cudzej nieruchomości i ograniczasz właściciela w wykonywaniu jego własności to powinieneś koszty utrzymania urządzeń niezbędnych do wykonywania służebności. Obowiązek ten obejmuje zarówno utrzymania istniejących urządzeń, jak i wybudowanie nowych, jeżeli jest oto konieczne do prawidłowego wykonywania służebności.

W przypadku służebności drogi koniecznej Twój obowiązek może polegać utwardzeniu nawierzchni wytyczonej drogi, a także na utrzymaniu jej należytym stanie. Będziesz więc musiał dokonywać remontów drogi, utrzymywać na niej czystość i przejezdność.

Może się jednak zdarzyć, że poza tobą z drogi korzystać będą również inne osoby, posiadające również służebność drogi koniecznej. Wówczas obowiązek utrzymania drogi w należytym stanie spoczywać będzie na was wszystkich.

*****

Na temat służebności drogi koniecznej przeczytaj również artykuły:

Służebność drogi koniecznej

Kiedy możesz ustanowić służebność drogi koniecznej

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej

Przebieg drogi koniecznej

Nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniowąW pewnej wspólnocie mieszkaniowej znajduje się węzeł cieplny. Służy on do dostarczania ciepła do lokali wszystkich członków wspólnoty.

Po pewnym czasie okazało się, że pomieszczenie, w którym  znajduje się ten węzeł nie stanowi nieruchomości wspólnej. W wyniku błędu podczas sporządzania dokumentacji technicznej budynku pomieszczenie to zostało przypisane do jednego z lokali ☹

Właściciel lokalu nigdy nie robił wspólnocie problemów z korzystaniem z tego pomieszczenia. Postanowił jednak sprzedać swój lokal. Powstała więc obawa, że nowy właściciel uniemożliwi wspólnocie korzystanie z węzła cieplnego ☹

Problem ten jednak można rozwiązać 😊 Jednym ze sposobów jego rozwiązania jest nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnota mieszkaniowa może nabyć służebność

Wspólnotę mieszkaniową stanowią wszyscy właściciele lokali mieszkalnych, znajdujących się w budynku posadowionym na określonej nieruchomości. Oznacza to, że będąc właścicielem mieszkania jesteś jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Jest ona tzw. ułomną osobą prawną. Może bowiem ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Wspólnota mieszkaniowa może więc nabyć własność nieruchomości oraz inne prawa rzeczowe, w tym służebności. Na temat służebności we wspólnocie mieszkaniowej pisałem już  w TYM artykule.

Nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniową jest prostsze niż nabycie własności

Jeżeli prawidłowe korzystanie z nieruchomości wspólnej wymaga używania innej nieruchomości Twoja wspólnota może  dokonać zakupu tej nieruchomości. Nieruchomością tą może być również samodzielny lokal mieszkalny, wchodzący w skład tej wspólnoty.

Jest to jednak rozwiązanie bardzo skomplikowane, zwłaszcza w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Ponieważ wiązać się to będzie ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej potrzebne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przez wszystkich członków wspólnoty. Droga przez mękę ☹

Prostszym rozwiązaniem będzie ustanowienie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej służebności, której treścią będzie prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym np. na potrzeby wspomnianego już wcześniej węzła cieplnego.

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości, która ma być obciążona służebnością składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu służebności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej a następnie wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej.

Pozostali członkowie wspólnoty nie muszą składać oświadczenia w formie aktu notarialnego 😊 Wystarczające jest podjęcie przez nich zwykłej uchwały wyrażającej zgodę na ustanowienie służebności, która może zostać również podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd wspólnoty.

*****

Przeczytaj także artykuły:

Służebność przesyłu

Służebność drogi koniecznej

A może służebność mieszkania

Służebność gruntowa

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć