Piotr Bożałkiński

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcowską w Bielsku-Białej. W zakresie mojej praktyki znajduje się temat Służebności. Doradzam również klientom i reprezentuję ich przed sądami w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych i administracyjnych.
[Więcej >>>]

Ustanów służebność!

Służebność drogi koniecznej przez zabytekOstatnio spotkałem się z problemem dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez zabytek lub w jego pobliżu. Otóż, pewna działka nie miała prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Jedyną możliwością dojazdu był przyjazd przez bramę wjazdową budynku, znajdującego się na sąsiedniej działce.

Działka ta znajdowała się ma obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Czy w takiej sytuacji możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej przez zabytek – brak ustawowego zakazu

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Może być również ustanowiona jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do niej budynków gospodarczych.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej. Powinno też nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują kwestii czy droga konieczna może przebiegać przez obszar wpisany do rejestru zabytków. Żadna z ustaw nie przewiduje zakazu ustanowienia służebności drogi koniecznej na takim obszarze. Oznacza to, że służebność drogi koniecznej przez zabytek lub w jego pobliżu może przebiegać.

Czy jednak takową służebność będziesz mógł ustanowić bez ograniczeń?

Wymóg uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków

Z art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika, że wykonanie pewnych prac dotyczących zabytków lub w ich pobliżu wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Jeżeli więc ustanowienie służebności drogi koniecznej wiązać się będzie z koniecznością prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku lub jego otoczeniu to takowe pozwolenie będzie konieczne.

Podobnie rzecz się będzie miała w przypadku podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.

Jeżeli natomiast ustanowienie służebności drogi koniecznej nie będzie  wiązało się z konieczności wykonania wspomnianych wyżej prac to uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków nie będzie konieczne. Musisz jednak pamiętać, że ze względu na przepisy dotyczące ochrony zabytków sąd ustanawiając służebność drogi koniecznej może orzec stosowne nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi.

No cóż, będzie się to wiązało z pewnymi uciążliwościami i kosztami ale służebność będziesz mógł ustanowić 😊

******

Przeczytaj także artykuły:

Służebność drogi koniecznej

Przebieg drogi koniecznej

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Piotr Bożałkiński20 grudnia 2021Komentarze (0)

Zniesienie służebności za wynagrodzeniemPewna pani wytoczyła sąsiadom sprawę o zniesienie służebności za wynagrodzeniem. Służebność ta została ustanowiona przed laty. Miała na celu zapewnienie sąsiadom dojazd do ich gospodarstwa rolnego.

Po pewnym czasie sąsiedzi otworzyli na swojej działce gospodarstwo agroturystyczne. Ilość pojazdów przejeżdżających drogą znacznie się zwiększyła. Prowadziło to do regularnego rozjeżdżania drogi. Niszczone były też sadzonki drzew i ogrodzenie ☹

Ponieważ sąsiedzi mieli możliwość dojazdu do gospodarstwa z innej strony właścicielka obciążonej nieruchomości uważała, że może domagać się zniesienia służebności. Czy miała rację?

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem – przesłanki

 

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości obciążonej to możesz domagać się zniesienia służebności za wynagrodzeniem 😊 Żeby to zniesienie służebności mogło nastąpić muszą być jednak spełnione dwie przesłanki.

Pierwszą przesłankę stanowi zmiana stosunków powodującą, że służebność staje się szczególnie uciążliwa. Zmiana ta może odnosić zarówno do nieruchomości obciążonej służebności, jak i do nieruchomości władnącej. Zmiany takowej nie będzie stanowił Twój konflikt z właścicielem nieruchomości władnącej.

Żądanie zniesienia służebności może natomiast uzasadniać ogólna zmiana stosunków społeczno-gospodarczych nie związana z konkretną nieruchomością. Pamiętaj jednak, że zmiana ta musi pozostawać w związku przyczynowym ze szczególną uciążliwością dla nieruchomości obciążonej.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem uzasadnia jedynie zmiana o wysokim stopniu intensywności. Decydują tutaj kryteria obiektywne a nie subiektywne zapatrywania właścicieli nieruchomości. Samo zwiększenie częstotliwości korzystania z Twojej nieruchomości nie daje Ci jeszcze podstawy do żądania zniesienia służebności ☹

Podstawę taką może natomiast stanowić uciążliwość wynikająca ze zamiany sposobu korzystania z nieruchomości obciążonej. Jeżeli więc sąsiad zaczął jeździć przez Twoją działkę ciężkimi samochodami ciężarowymi  to będziesz mógł domagać się zniesienia służebności, jeżeli wcześniej przejeżdżał przez nią wyłącznie samochodami osobowymi.

Będziesz mógł również domagać się zniesienia służebności gdy zwiększy się ilość podmiotów korzystających z Twojej nieruchomości. Będzie to miało miejsce np. w sytuacji, gdy wcześniej sąsiad wykorzystywał Twoją drogę wyłącznie jak dojazd do domu a po pewnym czasie sytuacja uległa zmianie. Otworzył on bowiem drukarnię i poza nim przez Twoją działkę przejeżdżać zaczęli pracownicy, klienci i dostawcy.

Drugą przesłanką zniesienia służebności za wynagrodzeniem jest brak konieczności dalszego jej istnienia do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Sytuacja takowa ma miejsce gdy można w innym sposób osiągnąć cel, dla którego służebność została ustanowiona.

Jako przykład tego wskazać można możliwość dojazdu do nieruchomości inną drogą niż wiodąca poprzez nieruchomość obciążoną. W takiej sytuacji zniesienia służebności będziesz mógł się domagać nawet, gdy dla zapewniania przejazdu konieczne będzie wykonanie pewnych robót.

Sposoby zniesienia służebności

Służebność możesz znieść w drodze umowy zawartej z właścicielem nieruchomości władnącej. Umowa ta powinna zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. W umowie tej powinna zostać określona wysokości wynagrodzenia.

Jeżeli jednak nie dojdziesz do porozumienia z właścicielem nieruchomości władnącej to chcąc znieść służebność będziesz musiał skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.  Konieczne wówczas będzie złożenie do sądu pozwu o zniesienie służebności. Powinieneś go złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia Twojej nieruchomości.

Jeżeli sąd uzna, że zachodzą przesłanki do zniesienia służebności to w wyroku znoszącym służebność określi wysokość wynagrodzenia, które będziesz zapłacić właścicielowi nieruchomości władnącej. Uczyni to w oparciu o opinię sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Będzie musiał, co prawda zapłacić ale pozbędziesz się uciążliwości, którą stanowi obciążająca Twoją nieruchomość służebność 😊

*****

 

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Zmiana treści służebności

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Służebność drogi koniecznej

Zrzeczenie się służebności

Piotr Bożałkiński03 września 2021Komentarze (0)

Zrzeczenie się służebnościBył u mnie wczoraj klient będący w sporze z przedsiębiorstwem wodociągowym. Na jego działce znajduje się bowiem wodociąg. Klient domaga się usunięcia wodociągu. Przedstawił mi oświadczenie przedsiębiorstwa wodociągowego.

Wynika z niego, że zrzeka się ono prawa do korzystania z działki mojego klienta. Wydawało się, że sprawa jest prosta i wodociąg wkrótce zostanie usunięty.

Po pewnym czasie okazało się jednak, iż przedsiębiorstwo wodociągowe zmieniło zdanie. Twierdzi ono, że nadal ma prawo do korzystania z działki mojego klienta ☹

Czy ma rację?

Zrzeczenie się służebności prowadzi do jej wygaśnięcia

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Oznacza to, że mają do niej zastosowanie ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. Jednym z nich jest art. 246 kodeksu cywilnego. Wynika z niego, że jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego to prawo do wygasa.

Jeżeli więc masz służebność i chcesz się jej pozbyć to możesz złożyć właścicielowi nieruchomości oświadczeni o zrzeczeniu się służebności. Wówczas Twoja służebność wygaśnie. Natomiast jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości obciążonej służebnością to podmiot mający służebność może złożyć Ci takowe oświadczenie.

Kiedy nastąpi wygaśnięcie służebności?

Zrzeczenie się służebności, co do zasady nastąpi z chwilą gdy oświadczenie o zrzeczeniu się służebności dojdzie do właściciela nieruchomości w ten sposób, że będzie on miał możliwość zapoznania się z jego treścią. Na ogół to będzie chwila otrzymania przez niego pisma zawierającego to oświadczenie.

Jeżeli oświadczenie o zrzeczeniu się służebności zostało otrzymane przez właściciela nieruchomości to nie może zostać już odwołane. Tak więc w sprawie mojego klienta wygasła służebność przedsiębiorstwa wodociągowego. Nie powinno więc ono dalej korzystać z działki mojego klienta 😊

Musisz jednak pamiętać, że jeżeli służebność została wpisana do księgi wieczystej to do jej wygaśnięcia konieczne jest wykreślenie z księgi wieczystej.

Ograniczenia dotyczące zrzeczenia się służebności

Służebność obciąża cała nieruchomość, nawet gdy składa się ona z kliku działek.

Jeżeli więc masz służebność, którą obciąża klika działek wchodzących w skład tej samej nieruchomości to możesz zrzec się służebności odnośnie całej nieruchomości.

Nie możesz wiec zrzec się służebności jedynie co do niektórych działek. Nie możesz też zrzec się służebności na rzecz innej osoby.

W jakiej formie powinno nastąpić zrzeczenie się służebności?

Przepisy prawa nie określają wprost formy oświadczenia o zrzeczeniu się służebności. Przyjmuje się, że powinna być to forma pisemna żeby w razie sporu można było bez trudu udowodnić, że oświadczenie zostało złożone.

Musisz jednak pamiętać, że jeżeli służebność została wpisana do księgi wieczystej to aby dorowadzić do jej wykreślenia oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wymaga formy pisemnej z notarialnie poświadczonym podpisem.

*****

Przeczytaj również artykuły:

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Zmiana treści służebności

Służebność przesyłu

Szerokość drogi koniecznej

Piotr Bożałkiński04 czerwca 2021Komentarze (0)

Szerokość drogi koniecznejMój klient chciał wiedzieć ile wynosi szerokość drogi koniecznej. Zamierzał bowiem wybudować na swej działce budynek. Niestety, nie miała ona prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej ☹

W urzędzie powiedziano mu, że szerokość drogi koniecznej powinna wynosić co najmniej 5 metrów. Czy mieli rację?

Szerokość drogi koniecznej nie wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego

Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczne oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Brak jest jednak w kodeksie cywilnym przepisów, określających konkretnie szerokość tej drogi.

Przeprowadzona droga konieczna ma na celu zapewnienie jedynie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nieruchomości, która takowego dostępu nie posiada. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej nie oznacza dostępu łatwiejszego. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

Oznacza to, że droga konieczna musi jedynie stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do drogi publicznej i nic poza tym. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

Jeżeli więc Twoja działka nie jest działką budowlaną to możesz domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej o takiej szerokości jaka jest Ci potrzebna do dojazdu samochodem lub innym pojazdem.

Powinieneś szerokość tej drogi określić we wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Więcej na ten temat możesz przeczytać w TYM artykule.

Szerokość drogi koniecznej w przypadku działek budowlanych

Jeżeli natomiast masz działkę budowalną to szerokość drogi publicznej musi odpowiadać przepisom rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z §14 ust. 1 tego rozporządzenia wynika, że do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Spotkać się można z poglądami, że skoro piesi na określonych w przepisach Prawa o ruchu drogowym warunkach mogą poruszać się po jezdni to wystarczy, że szerokość drogi koniecznej, będącej jezdnią wynosić będzie 3 m. Sądy administracyjne w większości przypadków stoją jednak na stanowisku, że nie wystarczy dojazd jezdnią o szerokości 3 m. Ich zdaniem budynek musi mieć również dojcie do drogi publicznej ☹

Problem ten możesz rozwiązać w dwojaki sposób. Możesz zapewnić dojazd i dojście do swej działki ciągiem pieszo-jezdnym. Jest to jezdnia wraz z chodnikiem. Wówczas szerokość tego ciągu powinna wynosić co najmniej 5 m.

Jest to jednak na ogół rozwiązanie bardzo niepraktyczne. Jest ono przede wszystkim kosztowne. Trudno więc oczekiwać, że będziesz budować jezdnię wraz z chodnikiem tylko po to abyś mógł dojechać do swej działki. Nie zawsze zresztą budowa ciągu pieszo-jezdnego będzie możliwa.

Przepisy przywołanego rozporządzenia dają jednak możliwość dojazdu do działki dojściem bez konieczności budowy ciągu pieszo-jezdnego 😊 Może więc to być zwykła droga gruntowa, po której odbywać się dojazd i dojście do Twojej działki. Dla ustanowienie służebności drogi koniecznej wystarczające będzie, że szerokość jej wynosić będzie 4,5 m 😊

 

*****

Przeczytaj również artykuły:

Służebność drogi koniecznej

Utrzymanie drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej a parkowanie

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Piotr Bożałkiński27 listopada 2020Komentarze (0)

Zniesienie służebności bez wynagrodzeniaMój klient miał nieruchomość położoną w jednej ze wsi w pobliżu Bielska-Białej. Nieruchomość ta obciążona była służebnością drogi na rzecz właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Po latach uzyskali oni dojazd do swojej działki. Czy w takiej sytuacji możliwe jest zniesienie służebności bez wynagrodzenia?

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia – przesłanka

Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, iż jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Takowa sytuacja ma miejsce, gdy ustanowiona wcześniej służebność przestaje przynosić właścicielowi nieruchomości władnącej jakąkolwiek korzyść gospodarczą. Innymi słowy okoliczności, które kiedyś przemawiały za ustanowieniem służebności przestały istnieć. Może to nastąpić na skutek upływu czasu lub zmian w stosunkach społeczno-gospodarczych, związanych z nieruchomością władnącą lub obciążoną.

Ustawodawca stoi na stanowisku, iż skoro służebność utraciła wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej to nie ma sensu jej utrzymywać. Nie ma również podstaw ku temu aby właścicielowi nieruchomości władnącej przyznawać jakiekolwiek wynagrodzenie za zniesioną służebność.

Zniesienie służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia

Utrata wszelkiego znaczenia przez służebność drogi koniecznej następuje w razie odpadnięcia przesłanek uzasadniających ustanowienie tej służebności. Otóż, zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Utrata przez służebność drogi koniecznej wszelkiego znaczenia nastąpi więc w sytuacji, gdy nieruchomość obciążona uzyska odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych. Na ogół taka sytuacja będzie miała miejsce jeżeli powstanie alternatywna droga, umożliwiająca niezależny od służebności dostęp nieruchomości do drogi publicznej. Dostęp ten czynić będzie zbędnym korzystanie z drogi koniecznej.

Zniesienie służebności przesyłu bez wynagrodzenia

Służebność przesyłu umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu korzystanie z Twojej nieruchomości w oznaczonym zakresie zgodnie przeznaczeniem należących do niego urządzeń przesyłowych np. gazociągów czy linii energetycznych. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o służebnościach gruntowych. Oznacza to, że służebność przesyłu może zostać zniesiona bez wynagrodzenia jeżeli utraci ona dla przedsiębiorcy przesyłowego wszelkie znaczenie. Sytuacja takowa może mieć miejsce np. gdy właściciel gazociągu wybuduje nowy gazociąg, przebiegający przez inne działki i jednocześnie przestanie korzystać z gazociągu znajdującego się na Twojej działce.

Sposób zniesienia

Jak już być może wiesz, ustanowienie służebności na drodze sądowej następuje na wniosek. Wniosek rozpoznawany jest przez sąd w ramach postępowania nieprocesowego. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Natomiast zniesienie służebności bez wynagrodzenia następuje w ramach procesu. Oznacza to, że musisz złożyć to sądu pozew przeciwko właścicielowi nieruchomości władnącej, w którym domagać się będziesz zniesienia obciążającej Twoją działkę służebności bez wynagrodzenia. Wyrok uwzględniający Twoje powództwo z chwilą uprawomocnienia doprowadzi do zniesienia służebności.

Jeżeli porozumiesz się z właścicielem nieruchomości władnącej to nie ma potrzeby kierowania sprawy sądu. Służebność możecie bowiem znieść bez wynagrodzenia w drodze umowy 😊

*****

Przeczytaj także artykuły:

Służebność gruntowa

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Zmiana treści służebności

Służebność przesyłu

Służebność drogi koniecznej