Piotr Bożałkiński

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcowską w Bielsku-Białej. W zakresie mojej praktyki znajduje się temat Służebności. Doradzam również klientom i reprezentuję ich przed sądami w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych i administracyjnych.
[Więcej >>>]

Sklep

Nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniową

Piotr Bożałkiński06 listopada 2020Komentarze (1)

Nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniowąW pewnej wspólnocie mieszkaniowej znajduje się węzeł cieplny. Służy on do dostarczania ciepła do lokali wszystkich członków wspólnoty.

Po pewnym czasie okazało się, że pomieszczenie, w którym  znajduje się ten węzeł nie stanowi nieruchomości wspólnej. W wyniku błędu podczas sporządzania dokumentacji technicznej budynku pomieszczenie to zostało przypisane do jednego z lokali ☹

Właściciel lokalu nigdy nie robił wspólnocie problemów z korzystaniem z tego pomieszczenia. Postanowił jednak sprzedać swój lokal. Powstała więc obawa, że nowy właściciel uniemożliwi wspólnocie korzystanie z węzła cieplnego ☹

Problem ten jednak można rozwiązać 😊 Jednym ze sposobów jego rozwiązania jest nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnota mieszkaniowa może nabyć służebność

Wspólnotę mieszkaniową stanowią wszyscy właściciele lokali mieszkalnych, znajdujących się w budynku posadowionym na określonej nieruchomości. Oznacza to, że będąc właścicielem mieszkania jesteś jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Jest ona tzw. ułomną osobą prawną. Może bowiem ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Wspólnota mieszkaniowa może więc nabyć własność nieruchomości oraz inne prawa rzeczowe, w tym służebności. Na temat służebności we wspólnocie mieszkaniowej pisałem już  w TYM artykule.

Nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniową jest prostsze niż nabycie własności

Jeżeli prawidłowe korzystanie z nieruchomości wspólnej wymaga używania innej nieruchomości Twoja wspólnota może  dokonać zakupu tej nieruchomości. Nieruchomością tą może być również samodzielny lokal mieszkalny, wchodzący w skład tej wspólnoty.

Jest to jednak rozwiązanie bardzo skomplikowane, zwłaszcza w dużych wspólnotach mieszkaniowych. Ponieważ wiązać się to będzie ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej potrzebne będzie zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przez wszystkich członków wspólnoty. Droga przez mękę ☹

Prostszym rozwiązaniem będzie ustanowienie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej służebności, której treścią będzie prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym np. na potrzeby wspomnianego już wcześniej węzła cieplnego.

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości, która ma być obciążona służebnością składa oświadczenie w formie aktu notarialnego o ustanowieniu służebności na rzecz wspólnoty mieszkaniowej a następnie wniosek o wpis służebności do księgi wieczystej.

Pozostali członkowie wspólnoty nie muszą składać oświadczenia w formie aktu notarialnego 😊 Wystarczające jest podjęcie przez nich zwykłej uchwały wyrażającej zgodę na ustanowienie służebności, która może zostać również podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd wspólnoty.

*****

Przeczytaj także artykuły:

Służebność przesyłu

Służebność drogi koniecznej

A może służebność mieszkania

Służebność gruntowa

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Zmiana treści służebności

Piotr Bożałkiński30 października 2020Komentarze (0)

Zmiana treści służebnościOstatnio pisałem na temat wygaśnięcia służebności, natomiast przedmiotem mojego dzisiejszego wpisu jest zmiana treści służebności.

Wyobraź sobie, że masz służebność np. służebność drogi koniecznej, z której korzystasz. Po pewnym czasie może się tak zdarzyć, że właściciel nieruchomości, którą obciąża Twoja służebność będzie chciał dokonać zmiany treści służebności ☹ Czy ma do tego prawo?

Zmiana treści służebności ze względu na ważną potrzebę gospodarczą

Sytuacja, w której ustanowiona została Twoja służebność wraz upływem czasu może ulec zmianie. Może się tak zdarzyć, że po latach służebność, która w chwili jej ustanowienia odpowiadała potrzebom Twojej nieruchomości straciła w dużej mierze swoją użyteczność. Z kolei dla właściciela nieruchomości obciążonej po pewnym czasie wykonywanie przez Ciebie służebności może stać się zbyt uciążliwe.

W takiej sytuacji możecie w drodze umowy dokonać zmiany treści lub wykonywania służebności. Jeżeli jednak nie dojdziecie do porozumienia to możliwość dokonania tej zmiany na drodze sądowej zależy od tego po czyjej stronie powstała potrzeba zmiany.

Jeżeli powstała ona po Twojej stronie, to jako właściciel nieruchomości władnącej nie możesz niestety  w drodze orzeczenia domagać się zmiany treści lub sposobu wykonywania swojej służebności  ☹

Możesz, co najwyżej domagać się ustanowienia na drodze sądowej  nowej służebności ale jedynie wówczas gdy przepisy prawa dają Ci możliwość ustanowienie służebności nawet wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej. Ma to miejsce np. w przypadku służebności drogi koniecznej. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

W przypadku natomiast, gdy po stronie właściciela nieruchomości obciążonej, po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza będzie mógł on żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Pojęcie „ważna potrzeba gospodarcza” jest pojęciem niedookreślonym. Przyjmuje się, że potrzeba ta musi być obiektywnie tak ważna żeby przemawiała ona za zmianą treści służebności. Od oceny sądu zależeć jednak będzie czy w konkretnej sprawie taka ważna potrzeba gospodarcza  będzie miała miejsce.

Jednakże, będąc właścicielem nieruchomości, na której rzecz została ustanowiona służebność nie zawsze będziesz na straconej pozycji 😊 Sąd nie będzie mógł dokonać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności jeżeli zmiana ta przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla Twojej nieruchomości. Może to mieć miejsce np.  w sytuacji gdy zmiana ta w uniemożliwiłaby Ci korzystanie z Twojej nieruchomości lub doprowadziłoby do znacznego spadku jej wartości.

Koszty zmiany

Jeżeli sąd dokona zmiany treści Twojej służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej to musi przyznać Ci wynagrodzenie 😊 Ma ono na celu zrekompensowanie Ci uszczerbku jaki poniesiesz w wyniku dokonanej zmiany.

Wysokość tego wynagrodzenia zależeć będzie od rodzaju i rozmiaru uciążliwości, które powstały w wyniku zmiany treści służebności. Powinno ono uwzględniać również spadek wartości Twojej nieruchomości, będący następstwem dokonanej zmiany treści służebności. Na ogół wynagrodzenie takie zostanie Ci przyznane przez sąd jako świadczenie jednorazowe, wyjątkowo może być rozłożone na raty. W praktyce na ogół wysokość tego wynagrodzenia określana będzie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Zmiana sposobu wykonywania służebności może spowodować powstanie kosztów. Przepisy prawa nie rozstrzygają wprost kto te koszty powinien ponieść. Zdaniem Sądu Najwyższego koszty te powinni ponieść właściciele obydwu nieruchomości. Dopuszcza on jednak nałożenie całości tych kosztów tylko na jednego z nich jeżeli przemawiają za tym szczególne okoliczności danej sprawy.

Zmiana treści służebności obciążającej kilka nieruchomości

Może się tak zdarzyć, że służebność obciąża kilka nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany sposobu wykonywania służebności nie tylko na własnej nieruchomości, ale także na innej nieruchomości, chyba, że przyniosłoby to niewspółmierny jej uszczerbek.

Możliwość tak istnieje wiec tylko wówczas, gdy sposób wykonywania służebności na jednej nieruchomości wiąże się ze sposobem wykonywania tej służebności na nieruchomości sąsiedniej. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku służebności drogi koniecznej, przebiegającej łącznie przez kilka nieruchomości.

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności tylko na jednej nieruchomości, bez jednoczesnej odpowiedniej zmiany na innych współobciążonych nieruchomościach, spowodowałoby w praktyce pozbawienie realnej możliwości korzystanie ze służebności przez właścicieli nieruchomości władnącej.

*****

Na temat służebności przeczytaj także artykułu:

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Służebność gruntowa

Zmiana zakresu służebności drogi koniecznej

Wygaśnięcie służebności wskutek jej niewykonywania

Piotr Bożałkiński25 października 2020Komentarze (0)

Wygaśnięcie służebnościRodzice podarowali swojemu synowi nieruchomość. W umowie darowizny zastrzegli na swoją rzecz oraz na rzecz swojej córki bezpłatną i dożywotnią służebność osobistą, polegającą na prawie korzystania z wszystkich pomieszczeń znajdujących się na parterze domu mieszkalnego.

Po kilku latach ojciec zmarł a matka i siostra wyjechały za granicę.

Po dziesięciu latach od opuszczenia przez nie kraju syn złożył do sądu powództwo o ustalenie wygaśnięcia służebności mieszkania.

Matka i siostra wniosły o oddanie powództwa twierdząc, że uniemożliwiano im korzystania z mieszkania.

Po rozpoznaniu sprawy sąd wydał wyrok, w którym ustalił, że obciążająca nieruchomość służebność wygasła wskutek jej niewykonywania przez lat dziesięć.

Wygaśniecie służebności wskutek jej niewykonywania przez lat dziesięć

Służebność powinna służyć zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej. Pisałem na ten temat w TYM artykule. Jeżeli jest długotrwale niewykonywana to ten cel nie zostaje osiągnięty.

Ustawodawca stoi na stanowisku, że jeżeli nie jesteś zainteresowany wykonywaniem służebności to Twoje prawo po pewnym czasie powinno wygasnąć.

Czytaj dalej >>>

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności a podatek dochodowy

Piotr Bożałkiński16 października 2020Komentarze (0)

Wynagrodzenie za ustanowienie służebnościWynagrodzenie za ustanowienie służebności było już przedmiotem kilku moich wpisów. Dzisiaj zajmę kwestią, o której jeszcze nie pisałem a jest nią podatek dochodowy. Może bowiem tak się zdarzyć, że będziesz musiał go zapłacić od otrzymanego wynagrodzenia za ustanowienie służebności ☹

 

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym

Na gruncie polskiego prawa podatkowy funkcjonuje ogólna zasada, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszystkie osiągnięte przez Ciebie dochody. Za dochód uważana jest nadwyżka przychodów nad kosztami ich osiągnięcia.

Otrzymane wynagrodzenie za ustanowienie służebności jest traktowane jako przychód z innych źródeł. Jeżeli  ustanowiłeś np. służebność mieszkania to otrzymane wynagrodzenie powinieneś  wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym.  Powinieneś też zapłacić od niego podatek dochodowy ☹

Zwolnienia przedmiotowe

Na szczęście od ogólnej zasady opodatkowania wszystkich dochodów są wyjątki. Zalicza się do nich zwolnienia przedmiotowe. Dzięki nim od pewnych przychodów nie będziesz musiał zapłacić podatku dochodowego 😊

Otóż wolne od podatku dochodowego są odszkodowania wypłacone, na podstawie wyroków sądowych i zawartych umów (ugód), posiadaczom gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, z tytułu ustanowienia służebności gruntowej.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej uznać należy za takowe odszkodowanie. Jeżeli więc masz grunt, który wchodzi w skład gospodarstwa rolnego i został on obciążony służebnością drogi koniecznej to od otrzymanego wynagrodzenia nie zapłacisz podatku dochodowego 😊

Ponadto, wynagrodzenie otrzymane przez Ciebie za ustanowienie służebności przesyłu jest również wolne od podatku dochodowego 😊

Niestety, od otrzymanego wynagrodzenia za bezumowne korzystania z Twojej działki za okres poprzedzający ustanowienie służebności przesyłu będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy ☹

*****

Przeczytaj także artykuły:

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Służebność przesyłu

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – linie energetyczne

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – gazociągi

Apelacja w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu

Piotr Bożałkiński11 października 2020Komentarze (0)

Apelacja w sprawie o ustanowienie służebności przesyłuPrzed kilkoma laty prowadziłem sprawę dotyczącą ustanowienia służebności przesyłu, dotyczącą jednej z działek w Bielsku-Białej. Sąd przeprowadził bardzo obszerne postepowanie dowodowe a następnie wydał w sprawie orzeczenie. Ku mojemu zdziwieniu sąd oddalił wniosek o ustanowienie służebności przesyłu ☹

Jego zdaniem okoliczność, że przedsiębiorca przesyłowy jest jedynie współwłaścicielem urządzenia przesyłowego a nie jego wyłącznym właścicielem uniemożliwia ustanowienie służebności przesyłu. Stanowisko sądu uznałem za pozbawione podstaw prawnych i postanowiłem złożyć apelację 😊

Apelacja w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu – dopuszczalność

Może się tak zdarzyć, że po rozpoznaniu Twojego wniosku o ustanowienie służebności przesyłu sąd wyda postanowienie, z którego nie będziesz zadowolony. Twój wniosek zostanie oddalony, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu będzie zbyt niskie albo też orzeczenie sądu w inny sposób będzie naruszać Twój interes.

Wówczas możesz wnieść apelację od wydanego przez sąd postanowienia. Najpierw jednak, w terminie tygodniowym od dnia wydania albo ogłoszenia postanowienia powinieneś złożyć do sądu, który wydał to postanowienie wniosek o jego uzasadnienie i uiścić od niego opłatę 100 zł.

Po otrzymaniu postanowienia wraz z uzasadnieniem będziesz miał dwa tygodnie na złożenie apelacji do sądu okręgowego za pośrednictwem sądu rejonowego, który wydał to postanowienie.

Co musi zawierać apelacja w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu?

W apelacji musisz wskazać sąd okręgowy właściwy do rozpoznania Twojej apelacji oraz sąd rejonowy, który wydał zaskarżane przez Ciebie orzeczenie. Powinieneś podać sygnaturę akt sądu rejonowego oraz strony postępowania i ich pełnomocników.

Musisz też oznaczyć pismo jako apelacja i podać wartość przedmiotu zaskarżenia. Stanowić ją będzie wartość wynagrodzenia, które nie zostało Ci przyznane przez sąd.

Następnie musisz określić postanowienie sądu rejonowego, które zaskarżasz w drodze apelacji i wskazać, że zaskarżasz go w całości. Postanowienie w sprawie dotyczącej służebności przesyłu stanowi integralną całość i powinieneś go zaskarżyć w całości nawet gdy nie zgadzasz się jedynie z wysokością wynagrodzenia.

Następnie powinieneś w sposób zwięzły przedstawić zarzuty dotyczące postanowienia sądu rejonowego i jej uzasadnić. W zarzutach co do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia powinieneś wskazać fakty ustalone przez sąd pierwszej instancji niezgodnie z rzeczywistym stanem rzeczy lub istotne dla rozstrzygnięcia fakty nieustalone przez sąd pierwszej instancji.

W razie potrzeby powinieneś powołać nowe fakty i dowody oraz uprawdopodobnić, że ich powołanie w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji nie było możliwe albo potrzeba ich powołania wynikła później.

Jeżeli sąd pierwszej instancji w trakcie postępowania oddalił jakiś Twój wniosek np. wniosek o powołanie biegłego to możesz w apelacji złożyć wniosek o rozpoznanie tego postanowienie przez sąd drugiej instancji.

W apelacji musisz zawrzeć wniosek o zmianę lub o uchylenie postanowienia z zaznaczeniem zakresu żądanej zmiany lub uchylenia. Apelację powinieneś podpisać i wymienić załączniki do niej, w tym odpisy apelacji dla każdej z pozostałych stron postępowania.

Przebieg postepowania apelacyjnego

Po otrzymaniu apelacji sąd rejonowy przekazuje ją wraz aktami sądowi okręgowemu. Sąd ten będzie badał Twoją apelację pod kontem spełnienia jej wymogów formalnych i po pozytywnej weryfikacji w tym zakresie doręczy odpis Twojej apelacji pozostały uczestnikom postępowania. Będą oni mieli oni możliwość złożenia odpowiedzi na apelację w terminie dwóch tygodni od jej otrzymania.

Obecnie Twoja apelacja może być rozpoznana na posiedzeniu niejawnym. Sąd wyznaczy rozprawę kiedy uzna, ze jest to konieczne, a także wtedy gdy w apelacji zawrzesz wniosek o rozpoznanie apelacji na rozprawie lub też wniosek takowy zawarty będzie w odpowiedzi na apelację któregokolwiek z uczestników postępowania.

W przypadku wyznaczenia rozprawy sąd złoży na niej sprawozdanie. Zawierać ono powinno zwięzłe przedstawienie stanu sprawy ze szczególnym uwzględnieniem zarzutów i wniosków apelacyjnych. Następnie swoje stanowiska będą mogły przedstawić strony.

Bardzo często zdarzało mi się, że sąd okręgowy prowadził uzupełniające postepowanie dowodowe. Na ogół miało to miejsce gdy na mój wniosek rozpoznał postanowienie sądu pierwszej instancji oddalające wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Po zamknięciu rozprawy apelacyjnej sąd okręgowy wydaje postanowienie. Jeżeli uznana Twoją apelację za bezzasadną to ją oddali. W przypadku gdy Twoja apelacja będzie zasadna sąd zmieni zaskarżone postanowienie albo uchyli postanowienie sądu pierwszej instancji i przekaże sprawę do ponownego rozpoznania temu sądowi.

Moja apelacja okazała się skuteczna. Sąd okręgowy nie podzielił stanowiska sądu rejonowego i uchylił jego postanowienie, przekazując mu sprawę do ponownego rozpoznania 😊

*****

Przeczytaj także artykuły:

Kiedy możesz ustanowić służebność przesyłu?

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Służebność przesyłu

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →