Ostatnio pisałem na temat wygaśnięcia służebności, natomiast przedmiotem mojego dzisiejszego wpisu jest zmiana treści służebności.
Wyobraź sobie, że masz służebność np. służebność drogi koniecznej, z której korzystasz. Po pewnym czasie może się tak zdarzyć, że właściciel nieruchomości, którą obciąża Twoja służebność będzie chciał dokonać zmiany treści służebności ☹ Czy ma do tego prawo?
Zmiana treści służebności ze względu na ważną potrzebę gospodarczą
Sytuacja, w której ustanowiona została Twoja służebność wraz upływem czasu może ulec zmianie. Może się tak zdarzyć, że po latach służebność, która w chwili jej ustanowienia odpowiadała potrzebom Twojej nieruchomości straciła w dużej mierze swoją użyteczność. Z kolei dla właściciela nieruchomości obciążonej po pewnym czasie wykonywanie przez Ciebie służebności może stać się zbyt uciążliwe.
W takiej sytuacji możecie w drodze umowy dokonać zmiany treści lub wykonywania służebności. Jeżeli jednak nie dojdziecie do porozumienia to możliwość dokonania tej zmiany na drodze sądowej zależy od tego po czyjej stronie powstała potrzeba zmiany.
Jeżeli powstała ona po Twojej stronie, to jako właściciel nieruchomości władnącej nie możesz niestety w drodze orzeczenia domagać się zmiany treści lub sposobu wykonywania swojej służebności ☹
Możesz, co najwyżej domagać się ustanowienia na drodze sądowej nowej służebności ale jedynie wówczas gdy przepisy prawa dają Ci możliwość ustanowienie służebności nawet wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej. Ma to miejsce np. w przypadku służebności drogi koniecznej. Pisałem na ten temat w TYM artykule.
W przypadku natomiast, gdy po stronie właściciela nieruchomości obciążonej, po ustanowieniu służebności powstanie ważna potrzeba gospodarcza będzie mógł on żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności. Pojęcie „ważna potrzeba gospodarcza” jest pojęciem niedookreślonym. Przyjmuje się, że potrzeba ta musi być obiektywnie tak ważna żeby przemawiała ona za zmianą treści służebności. Od oceny sądu zależeć jednak będzie czy w konkretnej sprawie taka ważna potrzeba gospodarcza będzie miała miejsce.
Jednakże, będąc właścicielem nieruchomości, na której rzecz została ustanowiona służebność nie zawsze będziesz na straconej pozycji 😊 Sąd nie będzie mógł dokonać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności jeżeli zmiana ta przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla Twojej nieruchomości. Może to mieć miejsce np. w sytuacji gdy zmiana ta w uniemożliwiłaby Ci korzystanie z Twojej nieruchomości lub doprowadziłoby do znacznego spadku jej wartości.
Koszty zmiany
Jeżeli sąd dokona zmiany treści Twojej służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej to musi przyznać Ci wynagrodzenie 😊 Ma ono na celu zrekompensowanie Ci uszczerbku jaki poniesiesz w wyniku dokonanej zmiany.
Wysokość tego wynagrodzenia zależeć będzie od rodzaju i rozmiaru uciążliwości, które powstały w wyniku zmiany treści służebności. Powinno ono uwzględniać również spadek wartości Twojej nieruchomości, będący następstwem dokonanej zmiany treści służebności. Na ogół wynagrodzenie takie zostanie Ci przyznane przez sąd jako świadczenie jednorazowe, wyjątkowo może być rozłożone na raty. W praktyce na ogół wysokość tego wynagrodzenia określana będzie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
Zmiana sposobu wykonywania służebności może spowodować powstanie kosztów. Przepisy prawa nie rozstrzygają wprost kto te koszty powinien ponieść. Zdaniem Sądu Najwyższego koszty te powinni ponieść właściciele obydwu nieruchomości. Dopuszcza on jednak nałożenie całości tych kosztów tylko na jednego z nich jeżeli przemawiają za tym szczególne okoliczności danej sprawy.
Zmiana treści służebności obciążającej kilka nieruchomości
Może się tak zdarzyć, że służebność obciąża kilka nieruchomości. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany sposobu wykonywania służebności nie tylko na własnej nieruchomości, ale także na innej nieruchomości, chyba, że przyniosłoby to niewspółmierny jej uszczerbek.
Możliwość tak istnieje wiec tylko wówczas, gdy sposób wykonywania służebności na jednej nieruchomości wiąże się ze sposobem wykonywania tej służebności na nieruchomości sąsiedniej. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku służebności drogi koniecznej, przebiegającej łącznie przez kilka nieruchomości.
Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności tylko na jednej nieruchomości, bez jednoczesnej odpowiedniej zmiany na innych współobciążonych nieruchomościach, spowodowałoby w praktyce pozbawienie realnej możliwości korzystanie ze służebności przez właścicieli nieruchomości władnącej.
*****
Na temat służebności przeczytaj także artykułu:
Służebność – wszystko co musisz wiedzieć
Służebność gruntowa
Zmiana zakresu służebności drogi koniecznej
Wyobraź sobie, że masz działkę, do której chciałbyś doprowadzić wodociąg lub kanalizację.
Na temat służebności drogi koniecznej pisałem już wielokrotnie. Dzisiaj zajmę się tematem, o którym już kiedyś wspominałem. Jest nim utrzymanie drogi koniecznej.
W pewnej wspólnocie mieszkaniowej znajduje się węzeł cieplny. Służy on do dostarczania ciepła do lokali wszystkich członków wspólnoty.
Ostatnio pisałem na temat wygaśnięcia służebności, natomiast przedmiotem mojego dzisiejszego wpisu jest zmiana treści służebności.
Rodzice podarowali swojemu synowi nieruchomość. W umowie darowizny zastrzegli na swoją rzecz oraz na rzecz swojej córki bezpłatną i dożywotnią służebność osobistą, polegającą na prawie korzystania z wszystkich pomieszczeń znajdujących się na parterze domu mieszkalnego.
