Piotr Bożałkiński

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcowską w Bielsku-Białej. W zakresie mojej praktyki znajduje się temat Służebności. Doradzam również klientom i reprezentuję ich przed sądami w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych i administracyjnych.
[Więcej >>>]

Sklep

Służebność drogi koniecznej przez grunt spółdzielni

Piotr Bożałkiński13 maja 2022Komentarze (0)

Służebność drogi koniecznej przez grunt spółdzielniPan Wojciech i pani Halina są właścicielami domu jednorodzinnego. Dom ten znajduje się na terenie zamkniętego osiedla mieszkaniowego. Osiedlem tym zarządza spółdzielnia mieszkaniowa.

Nieruchomość pana Wojciecha i pani Haliny nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dotrzeć do drogi publicznej można jedynie przez drogę wewnętrzną. Należy ona do spółdzielni mieszkaniowej. Czy w takiej sytuacji możliwe jest ustanowieni służebności drogi koniecznej?

Kiedy możesz ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebności drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej nieruchomości budynków gospodarskich.

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje Ci nie tylko wtedy, gdy Twoja nieruchomość nie ma w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przysługuje Ci ono także gdy Twoja nieruchomość wprawdzie ten bezpośredni dostęp ma ale jest on nieodpowiedni.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych. Musi istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku.

Musi to być dostęp trwały w sensie prawnym tzn. nie może być on oparty na stosunku grzecznościowym czy obligacyjnym i musi on dotyczyć całej nieruchomości. Więcej na ten temat przeczytasz w TYM artykule.

Służebność drogi koniecznej przez grunt spółdzielni nie zawsze możesz ustanowić

Co do zasady nie przeszkód prawnych aby ustanowić służebność drogi koniecznej na gruncie spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli więc Twoja nieruchomość sąsiaduje z nieruchomością spółdzielni to droga konieczna może przebiegać przez ten grunt.

Może się jednak zdarzyć, że Twój dom lub lokal mieszkalny znajduje się wewnątrz osiedla mieszkaniowego zarządzonego przez spółdzielnię mieszkaniową, której niej jesteś członkiem.

W takiej sytuacji, z mocy przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jesteś zobowiązany ponosić koszty utrzymania nieruchomości przeznaczonej do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla.

Koszty te obejmują utrzymanie dróg wewnętrznych, w tym stanowiących dostęp do drogi publicznej.

Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż skoro masz obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania dróg wewnętrznych należących do spółdzielni to jesteś uprawniony do korzystania z tych dróg. Nie ma wówczas potrzeby ustanawiania służebności drogi koniecznej.

Twoja nieruchomość ma bowiem zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Wówczas służebności drogi koniecznej przez grunt spółdzielni nie możesz ustanowić.

*****

Przeczytaj także artykuły:

Służebność drogi koniecznej przez zabytek

Służebność we wspólnocie mieszkaniowej

Szerokość drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej a dojazd samochodem

Służebność drogi koniecznej a parkowanie

Służebność drogi koniecznej przez zabytek

Piotr Bożałkiński31 grudnia 20212 komentarze

Służebność drogi koniecznej przez zabytekOstatnio spotkałem się z problemem dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez zabytek lub w jego pobliżu. Otóż, pewna działka nie miała prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Jedyną możliwością dojazdu był przyjazd przez bramę wjazdową budynku, znajdującego się na sąsiedniej działce.

Działka ta znajdowała się ma obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Czy w takiej sytuacji możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej przez zabytek – brak ustawowego zakazu

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Może być również ustanowiona jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do niej budynków gospodarczych.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej. Powinno też nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują kwestii czy droga konieczna może przebiegać przez obszar wpisany do rejestru zabytków. Żadna z ustaw nie przewiduje zakazu ustanowienia służebności drogi koniecznej na takim obszarze. Oznacza to, że służebność drogi koniecznej przez zabytek lub w jego pobliżu może przebiegać.

Czy jednak takową służebność będziesz mógł ustanowić bez ograniczeń?

Wymóg uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków

Z art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika, że wykonanie pewnych prac dotyczących zabytków lub w ich pobliżu wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Jeżeli więc ustanowienie służebności drogi koniecznej wiązać się będzie z koniecznością prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku lub jego otoczeniu to takowe pozwolenie będzie konieczne.

Podobnie rzecz się będzie miała w przypadku podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.

Jeżeli natomiast ustanowienie służebności drogi koniecznej nie będzie  wiązało się z konieczności wykonania wspomnianych wyżej prac to uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków nie będzie konieczne. Musisz jednak pamiętać, że ze względu na przepisy dotyczące ochrony zabytków sąd ustanawiając służebność drogi koniecznej może orzec stosowne nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi.

No cóż, będzie się to wiązało z pewnymi uciążliwościami i kosztami ale służebność będziesz mógł ustanowić 😊

******

Przeczytaj także artykuły:

Służebność drogi koniecznej

Przebieg drogi koniecznej

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Służebność drogi koniecznej a dojazd samochodem

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Piotr Bożałkiński20 grudnia 2021Komentarze (1)

Zniesienie służebności za wynagrodzeniemPewna pani wytoczyła sąsiadom sprawę o zniesienie służebności za wynagrodzeniem. Służebność ta została ustanowiona przed laty. Miała na celu zapewnienie sąsiadom dojazd do ich gospodarstwa rolnego.

Po pewnym czasie sąsiedzi otworzyli na swojej działce gospodarstwo agroturystyczne. Ilość pojazdów przejeżdżających drogą znacznie się zwiększyła. Prowadziło to do regularnego rozjeżdżania drogi. Niszczone były też sadzonki drzew i ogrodzenie ☹

Ponieważ sąsiedzi mieli możliwość dojazdu do gospodarstwa z innej strony właścicielka obciążonej nieruchomości uważała, że może domagać się zniesienia służebności. Czy miała rację?

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem – przesłanki

 

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości obciążonej to możesz domagać się zniesienia służebności za wynagrodzeniem 😊 Żeby to zniesienie służebności mogło nastąpić muszą być jednak spełnione dwie przesłanki.

Pierwszą przesłankę stanowi zmiana stosunków powodującą, że służebność staje się szczególnie uciążliwa. Zmiana ta może odnosić zarówno do nieruchomości obciążonej służebności, jak i do nieruchomości władnącej. Zmiany takowej nie będzie stanowił Twój konflikt z właścicielem nieruchomości władnącej.

Żądanie zniesienia służebności może natomiast uzasadniać ogólna zmiana stosunków społeczno-gospodarczych nie związana z konkretną nieruchomością. Pamiętaj jednak, że zmiana ta musi pozostawać w związku przyczynowym ze szczególną uciążliwością dla nieruchomości obciążonej.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem uzasadnia jedynie zmiana o wysokim stopniu intensywności. Decydują tutaj kryteria obiektywne a nie subiektywne zapatrywania właścicieli nieruchomości. Samo zwiększenie częstotliwości korzystania z Twojej nieruchomości nie daje Ci jeszcze podstawy do żądania zniesienia służebności ☹

Podstawę taką może natomiast stanowić uciążliwość wynikająca ze zamiany sposobu korzystania z nieruchomości obciążonej. Jeżeli więc sąsiad zaczął jeździć przez Twoją działkę ciężkimi samochodami ciężarowymi  to będziesz mógł domagać się zniesienia służebności, jeżeli wcześniej przejeżdżał przez nią wyłącznie samochodami osobowymi.

Będziesz mógł również domagać się zniesienia służebności gdy zwiększy się ilość podmiotów korzystających z Twojej nieruchomości. Będzie to miało miejsce np. w sytuacji, gdy wcześniej sąsiad wykorzystywał Twoją drogę wyłącznie jak dojazd do domu a po pewnym czasie sytuacja uległa zmianie. Otworzył on bowiem drukarnię i poza nim przez Twoją działkę przejeżdżać zaczęli pracownicy, klienci i dostawcy.

Drugą przesłanką zniesienia służebności za wynagrodzeniem jest brak konieczności dalszego jej istnienia do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Sytuacja takowa ma miejsce gdy można w innym sposób osiągnąć cel, dla którego służebność została ustanowiona.

Jako przykład tego wskazać można możliwość dojazdu do nieruchomości inną drogą niż wiodąca poprzez nieruchomość obciążoną. W takiej sytuacji zniesienia służebności będziesz mógł się domagać nawet, gdy dla zapewniania przejazdu konieczne będzie wykonanie pewnych robót.

Sposoby zniesienia służebności

Służebność możesz znieść w drodze umowy zawartej z właścicielem nieruchomości władnącej. Umowa ta powinna zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. W umowie tej powinna zostać określona wysokości wynagrodzenia.

Jeżeli jednak nie dojdziesz do porozumienia z właścicielem nieruchomości władnącej to chcąc znieść służebność będziesz musiał skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.  Konieczne wówczas będzie złożenie do sądu pozwu o zniesienie służebności. Powinieneś go złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia Twojej nieruchomości.

Jeżeli sąd uzna, że zachodzą przesłanki do zniesienia służebności to w wyroku znoszącym służebność określi wysokość wynagrodzenia, które będziesz zapłacić właścicielowi nieruchomości władnącej. Uczyni to w oparciu o opinię sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Będzie musiał, co prawda zapłacić ale pozbędziesz się uciążliwości, którą stanowi obciążająca Twoją nieruchomość służebność 😊

*****

 

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Zmiana treści służebności

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Służebność drogi koniecznej

Zmiana zakresu służebności drogi koniecznej

Zrzeczenie się służebności

Piotr Bożałkiński03 września 2021Komentarze (1)

Zrzeczenie się służebnościBył u mnie wczoraj klient będący w sporze z przedsiębiorstwem wodociągowym. Na jego działce znajduje się bowiem wodociąg. Klient domaga się usunięcia wodociągu.

Przedstawił mi oświadczenie przedsiębiorstwa wodociągowego.

Wynika z niego, że zrzeka się ono prawa do korzystania z działki mojego klienta. Wydawało się, że sprawa jest prosta i wodociąg wkrótce zostanie usunięty.

Po pewnym czasie okazało się jednak, iż przedsiębiorstwo wodociągowe zmieniło zdanie. Twierdzi ono, że nadal ma prawo do korzystania z działki mojego klienta ☹

Czy ma rację?

Zrzeczenie się służebności prowadzi do jej wygaśnięcia

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Oznacza to, że mają do niej zastosowanie ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące ograniczonych praw rzeczowych.

Czytaj dalej >>>

Szerokość drogi koniecznej

Piotr Bożałkiński04 czerwca 2021Komentarze (1)

Szerokość drogi koniecznejMój klient chciał wiedzieć ile wynosi szerokość drogi koniecznej. Zamierzał bowiem wybudować na swej działce budynek.

Niestety, nie miała ona prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej ☹

W urzędzie powiedziano mu, że szerokość drogi koniecznej powinna wynosić co najmniej 5 metrów.

Czy mieli rację?

Szerokość drogi koniecznej nie wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego

Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczne oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Brak jest jednak w kodeksie cywilnym przepisów, określających konkretnie szerokość tej drogi.

Czytaj dalej >>>

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →