Piotr Bożałkiński

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcowską w Bielsku-Białej. W zakresie mojej praktyki znajduje się temat Służebności. Doradzam również klientom i reprezentuję ich przed sądami w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych i administracyjnych.
[Więcej >>>]

Sklep

Służebność drogi koniecznej przez zabytek

Piotr Bożałkiński31 grudnia 20212 komentarze

Służebność drogi koniecznej przez zabytekOstatnio spotkałem się z problemem dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez zabytek lub w jego pobliżu. Otóż, pewna działka nie miała prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej. Jedyną możliwością dojazdu był przyjazd przez bramę wjazdową budynku, znajdującego się na sąsiedniej działce.

Działka ta znajdowała się ma obszarze wpisanym do rejestru zabytków. Czy w takiej sytuacji możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej przez zabytek – brak ustawowego zakazu

Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Może być również ustanowiona jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do niej budynków gospodarczych.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej. Powinno też nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.

Przepisy kodeksu cywilnego nie regulują kwestii czy droga konieczna może przebiegać przez obszar wpisany do rejestru zabytków. Żadna z ustaw nie przewiduje zakazu ustanowienia służebności drogi koniecznej na takim obszarze. Oznacza to, że służebność drogi koniecznej przez zabytek lub w jego pobliżu może przebiegać.

Czy jednak takową służebność będziesz mógł ustanowić bez ograniczeń?

Wymóg uzyskania pozwolenia konserwatora zabytków

Z art. 36 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami wynika, że wykonanie pewnych prac dotyczących zabytków lub w ich pobliżu wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Jeżeli więc ustanowienie służebności drogi koniecznej wiązać się będzie z koniecznością prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku lub jego otoczeniu to takowe pozwolenie będzie konieczne.

Podobnie rzecz się będzie miała w przypadku podejmowania innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru.

Jeżeli natomiast ustanowienie służebności drogi koniecznej nie będzie  wiązało się z konieczności wykonania wspomnianych wyżej prac to uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków nie będzie konieczne. Musisz jednak pamiętać, że ze względu na przepisy dotyczące ochrony zabytków sąd ustanawiając służebność drogi koniecznej może orzec stosowne nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi.

No cóż, będzie się to wiązało z pewnymi uciążliwościami i kosztami ale służebność będziesz mógł ustanowić 😊

******

Przeczytaj także artykuły:

Służebność drogi koniecznej

Przebieg drogi koniecznej

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Służebność drogi koniecznej a dojazd samochodem

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Piotr Bożałkiński20 grudnia 2021Komentarze (1)

Zniesienie służebności za wynagrodzeniemPewna pani wytoczyła sąsiadom sprawę o zniesienie służebności za wynagrodzeniem. Służebność ta została ustanowiona przed laty. Miała na celu zapewnienie sąsiadom dojazd do ich gospodarstwa rolnego.

Po pewnym czasie sąsiedzi otworzyli na swojej działce gospodarstwo agroturystyczne. Ilość pojazdów przejeżdżających drogą znacznie się zwiększyła. Prowadziło to do regularnego rozjeżdżania drogi. Niszczone były też sadzonki drzew i ogrodzenie ☹

Ponieważ sąsiedzi mieli możliwość dojazdu do gospodarstwa z innej strony właścicielka obciążonej nieruchomości uważała, że może domagać się zniesienia służebności. Czy miała rację?

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem – przesłanki

 

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości obciążonej to możesz domagać się zniesienia służebności za wynagrodzeniem 😊 Żeby to zniesienie służebności mogło nastąpić muszą być jednak spełnione dwie przesłanki.

Pierwszą przesłankę stanowi zmiana stosunków powodującą, że służebność staje się szczególnie uciążliwa. Zmiana ta może odnosić zarówno do nieruchomości obciążonej służebności, jak i do nieruchomości władnącej. Zmiany takowej nie będzie stanowił Twój konflikt z właścicielem nieruchomości władnącej.

Żądanie zniesienia służebności może natomiast uzasadniać ogólna zmiana stosunków społeczno-gospodarczych nie związana z konkretną nieruchomością. Pamiętaj jednak, że zmiana ta musi pozostawać w związku przyczynowym ze szczególną uciążliwością dla nieruchomości obciążonej.

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem uzasadnia jedynie zmiana o wysokim stopniu intensywności. Decydują tutaj kryteria obiektywne a nie subiektywne zapatrywania właścicieli nieruchomości. Samo zwiększenie częstotliwości korzystania z Twojej nieruchomości nie daje Ci jeszcze podstawy do żądania zniesienia służebności ☹

Podstawę taką może natomiast stanowić uciążliwość wynikająca ze zamiany sposobu korzystania z nieruchomości obciążonej. Jeżeli więc sąsiad zaczął jeździć przez Twoją działkę ciężkimi samochodami ciężarowymi  to będziesz mógł domagać się zniesienia służebności, jeżeli wcześniej przejeżdżał przez nią wyłącznie samochodami osobowymi.

Będziesz mógł również domagać się zniesienia służebności gdy zwiększy się ilość podmiotów korzystających z Twojej nieruchomości. Będzie to miało miejsce np. w sytuacji, gdy wcześniej sąsiad wykorzystywał Twoją drogę wyłącznie jak dojazd do domu a po pewnym czasie sytuacja uległa zmianie. Otworzył on bowiem drukarnię i poza nim przez Twoją działkę przejeżdżać zaczęli pracownicy, klienci i dostawcy.

Drugą przesłanką zniesienia służebności za wynagrodzeniem jest brak konieczności dalszego jej istnienia do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Sytuacja takowa ma miejsce gdy można w innym sposób osiągnąć cel, dla którego służebność została ustanowiona.

Jako przykład tego wskazać można możliwość dojazdu do nieruchomości inną drogą niż wiodąca poprzez nieruchomość obciążoną. W takiej sytuacji zniesienia służebności będziesz mógł się domagać nawet, gdy dla zapewniania przejazdu konieczne będzie wykonanie pewnych robót.

Sposoby zniesienia służebności

Służebność możesz znieść w drodze umowy zawartej z właścicielem nieruchomości władnącej. Umowa ta powinna zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. W umowie tej powinna zostać określona wysokości wynagrodzenia.

Jeżeli jednak nie dojdziesz do porozumienia z właścicielem nieruchomości władnącej to chcąc znieść służebność będziesz musiał skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.  Konieczne wówczas będzie złożenie do sądu pozwu o zniesienie służebności. Powinieneś go złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia Twojej nieruchomości.

Jeżeli sąd uzna, że zachodzą przesłanki do zniesienia służebności to w wyroku znoszącym służebność określi wysokość wynagrodzenia, które będziesz zapłacić właścicielowi nieruchomości władnącej. Uczyni to w oparciu o opinię sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Będzie musiał, co prawda zapłacić ale pozbędziesz się uciążliwości, którą stanowi obciążająca Twoją nieruchomość służebność 😊

*****

 

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Zmiana treści służebności

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Służebność drogi koniecznej

Zmiana zakresu służebności drogi koniecznej

Zrzeczenie się służebności

Piotr Bożałkiński03 września 2021Komentarze (1)

Zrzeczenie się służebnościBył u mnie wczoraj klient będący w sporze z przedsiębiorstwem wodociągowym. Na jego działce znajduje się bowiem wodociąg. Klient domaga się usunięcia wodociągu.

Przedstawił mi oświadczenie przedsiębiorstwa wodociągowego.

Wynika z niego, że zrzeka się ono prawa do korzystania z działki mojego klienta. Wydawało się, że sprawa jest prosta i wodociąg wkrótce zostanie usunięty.

Po pewnym czasie okazało się jednak, iż przedsiębiorstwo wodociągowe zmieniło zdanie. Twierdzi ono, że nadal ma prawo do korzystania z działki mojego klienta ☹

Czy ma rację?

Zrzeczenie się służebności prowadzi do jej wygaśnięcia

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Oznacza to, że mają do niej zastosowanie ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące ograniczonych praw rzeczowych.

Czytaj dalej >>>

Szerokość drogi koniecznej

Piotr Bożałkiński04 czerwca 2021Komentarze (1)

Szerokość drogi koniecznejMój klient chciał wiedzieć ile wynosi szerokość drogi koniecznej. Zamierzał bowiem wybudować na swej działce budynek.

Niestety, nie miała ona prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej ☹

W urzędzie powiedziano mu, że szerokość drogi koniecznej powinna wynosić co najmniej 5 metrów.

Czy mieli rację?

Szerokość drogi koniecznej nie wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego

Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczne oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Brak jest jednak w kodeksie cywilnym przepisów, określających konkretnie szerokość tej drogi.

Czytaj dalej >>>

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Piotr Bożałkiński27 listopada 2020Komentarze (0)

Zniesienie służebności bez wynagrodzeniaMój klient miał nieruchomość położoną w jednej ze wsi w pobliżu Bielska-Białej. Nieruchomość ta obciążona była służebnością drogi na rzecz właścicieli sąsiedniej nieruchomości. Po latach uzyskali oni dojazd do swojej działki.

Czy w takiej sytuacji możliwe jest zniesienie służebności bez wynagrodzenia?

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia – przesłanka

Z przepisów kodeksu cywilnego wynika, iż jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Takowa sytuacja ma miejsce, gdy ustanowiona wcześniej służebność przestaje przynosić właścicielowi nieruchomości władnącej jakąkolwiek korzyść gospodarczą.

Innymi słowy okoliczności, które kiedyś przemawiały za ustanowieniem służebności przestały istnieć. Może to nastąpić na skutek upływu czasu lub zmian w stosunkach społeczno-gospodarczych, związanych z nieruchomością władnącą lub obciążoną.

Czytaj dalej >>>

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →