Pas służebności

Co to jest pas służebności? Jakie konsekwencje wiążą się z jego wyznaczeniem?

Takie pytania zadał sobie pan Filip. Parę lat temu kupił on dom w Bieszczadach.

Działka, na której stał budynek, obciążona była służebnością na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Zgodnie z zapisem w księdze wieczystej miał on prawo przejazdu i przechodu do swej nieruchomości pasem służebności o szerokości 6 m.

Wykonywanie służebności przez sąsiada nie prowadziło przez dłuższy czas do problemów. Wszystko jednak zmieniło się w ostatnich kilku miesiącach.

Sąsiad „odkrył” bowiem, że wiata śmietnikowa pana Filipa częściowo znajduje się na pasie służebności.

Było to jedynie 50 cm i w żaden sposób nie ograniczało sąsiadowi dojazdu do jego działki, nawet samochodami ciężarowymi.

Sąsiad domagał się usunięcia śmietnika z pasa służebności albo zapłaty 10.000 zł. Pan Filip nie chciał się na to zgodzić.

Sąsiad zagroził pozwem o ochronę służebności.

Czy pan Filip powinien się tego obawiać?

Pojęcie pasa służebności

Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują wprost pojęcia pasa służebności. Nie ma też bezwzględnego obowiązku wyznaczenia tego pasa.

W art. 285 kodeksu cywilnego przeczytać możesz, iż nieruchomość można obciążyć prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej.

Zakres tego korzystania określają strony w umowie ustanawiającej służebności.

Jeżeli służebność powstaje w drodze orzeczenia sądowego, to zakres korzystania z nieruchomości obciążonej określa sąd.

Można więc przyjąć, że pas służebności jest to wyznaczona część nieruchomości obciążonej, na której właściciel nieruchomości władnącej może wykonywać uprawnienia wynikające z przysługującej mu służebności.

Potrzeba wyznaczenia pasa służebności

Może się tak zdarzyć, że służebność daje Ci prawo do korzystania z całej nieruchomości.

Bardzo często się jednak zdarza, że uprawnienia właściciela nieruchomości władnącej ograniczają się jedynie do korzystania z części nieruchomości obciążonej.

Taka sytuacja ma miejsce w przypadku ustanowienia służebności drogi koniecznej. Potrzebne jest wówczas wyznaczenie pasa służebności, żeby wiadomo było, jak ona przebiega. Więcej na temat przebiegu drogi koniecznej przeczytasz w TYM artykule.

Z pasem  służebności spotkać się możesz również w przypadku służebności przesyłu.

Jest to pas, w którym znajdują się urządzenia przesyłowe. Obejmuje on również obszar, w którym przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać czynności niezbędne do naprawy i eksploatacji urządzeń przesyłowych.

Pas służebności ma również istotne znaczenie przy określaniu wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Generalnie, im szerszy i dłuższy pas służebności, tym większe wynagrodzenia dostaniesz za ustanowienie służebności.

Służebność podlega wpisaniu do księgi wieczystej.

Jeżeli przedmiotem obciążenia służebnością nie jest cała nieruchomość, to na mapie geodezyjnej konieczne jest wyznaczenie przebiegu pasa służebności. Więcej na temat wpisu służebności do księgi wieczystej przeczytasz w TYM artykule.

Pas służebności a ochrona służebności

Jak już zapewne wiesz, służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Oznacza to, z mocy artykułu 251 kodeksu cywilnego, że do jej ochrony stosuje się przepisy o ochronie własności.

W przypadku naruszenia służebności właściciel nieruchomości władnącej będzie mógł skorzystać z ochrony podobnej do tej, która przysługuje właścicielowi nieruchomości.

Ochrona ta obejmuje m.in. roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Więcej na ten temat przeczytasz w TYM artykule.

Pojawia się problem, w jakiej sytuacji roszczenie o ochronę służebności przysługuje?

Otóż służebność nie daje wyłączonego prawa do korzystania z części nieruchomości obciążonej. Właściciel nieruchomości władnącej ma jedynie prawo do współkorzystania z nieruchomości obciążonej wspólnie z jej właścicielem.

Ponadto, z art. 288 kodeksu cywilnego wynika, że służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Okoliczność, że szerokość pasa służebności wynosi określoną ilość metrów, oznacza jedynie granicę wykonywania uprawnień wynikających ze służebności.

Nie można przyjąć, że w pasie służebności nigdy nie może się nic znajdować. Właściciel nieruchomości obciążonej powinien korzystać z pasa służebności w sposób nieutrudniający wykonywanie służebności.

Jeżeli np. parkuje swój samochód na pasie służebnym w sposób uniemożliwiający dojazd do nieruchomości władnącej, to właścicielowi tej nieruchomości przysługiwać będzie roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Inaczej będzie w sytuacji, gdy parkowanie samochodu nie będzie w żaden sposób utrudniać właścicielowi nieruchomości władnącej bezpiecznego dojazdu do jego posesji. Wówczas roszczenie o ochronę służebności nie przysługuje.

Podobnie jak w przypadku wiaty śmietnikowej pana Filipa, częściowo znajdującej się w pasie służebności 🙂

Piotr Bożałkiński
radca prawny

***

Wpis służebności do księgi wieczystej

Potrzebny jest wpis służebności do księgi wieczystej! Taką informację uzyskał od architekta pan Marcin.

Dostał on od rodziców działkę położoną w niewielkim miasteczku. Chciał wybudować na niej dom, aby zamieszkać w nim wraz z rodziną [Czytaj dalej…]