Kiedy możesz ustanowić służebność drogi koniecznej?

Moja klientka miała działkę z przepięknym widokiem na góry. Pewnego dnia postanowiła postawić na niej niewielki domek. Pojawił się problem. Działka nie miała prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Na uzyskanie pozwolenia na budowę nie było żadnych szans ☹

Żaden z sąsiadów nie zgadzał się, aby mogła ona przejeżdżać przez jego działkę. Nie chcemy, aby obok nas budował się ktoś obcy – wielokrotnie słyszała moja klientka ☹

Może słyszałeś o podobnej sytuacji, a może sam jej doświadczyłeś? Problem swój możesz rozwiązać ustanawiając służebność drogi koniecznej, nawet wbrew woli sąsiadów 😊

Podstawa prawna ustanowienia
służebności drogi koniecznej

Podstawą prawną ustanowienia służebności jest art.145§1 kodeksu cywilnego. Stanowi on:

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Treścią służebności drogi koniecznej jest uprawnienie do przechodzenia, przejazdu czy przepędzania zwierząt przez cudzą nieruchomość.

Własność nieruchomości

Żebyś mógł ustanowić służebność drogi koniecznej musisz być właścicielem nieruchomości. Może to być sam grunt lub nieruchomość zabudowana.

Służebność drogi koniecznej możesz również ustanowić gdy jesteś właścicielem lokalu w budynku mieszkalnym. Przyjmuje się, że służebność drogi koniecznej może ustanowić również użytkownik wieczysty nieruchomości.

Brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej
lub budynków gospodarskich

 Warunkiem ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu Twojej nieruchomości do drogi koniecznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich.

Pojęcie drogi publicznej określa art. 1 ustawy o drogach publicznych. W myśl tego przepisu drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Ustawa ta przewiduje cztery kategorie dróg publicznych: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe i drogi gminne.

Z kolei budynki gospodarskie to wszelkie budynki służące do celów gospodarskich. Mogą to być zarówno budynki użytkowe, jak i budynki mieszkalne.

Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje Ci nie tylko wtedy, gdy Twoja nieruchomość nie ma w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przysługuje Ci ono także gdy Twoja nieruchomość wprawdzie ten bezpośredni dostęp ma ale jest on nieodpowiedni.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych i istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku. Musi to być dostęp trwały w sensie prawnym tzn. nie może być on oparty na stosunku grzecznościowym czy obligacyjnym i musi on dotyczyć całej nieruchomości.

Pamiętać jednak musisz, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej nie oznacza dostępu łatwiejszego. Służebność drogi koniecznej nie może bowiem służyć wyłącznie Twojej wygodzie.

Służebność drogi koniecznej możesz ustanowić również w sytuacji gdy Twoja nieruchomość przylega wprawdzie do drogi publicznej, jednakże przejazd tą drogą jest utrudniony lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny, a także gdy wjazd z nieruchomości przylegającej do drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.

Nie zawsze możesz ustanowić
służebność drogi koniecznej ☹

Ustanowienie służebności drogi koniecznej stanowi ograniczenie prawa własności Twoich sąsiadów. Dlatego też w razie gdy dostęp Twojej nieruchomości do drogi publicznej jest nieodpowiedni powinieneś najpierw przystosować go do użytku zamiast ustanawiać służebność drogi koniecznej.

Jeżeli więc Twoja droga ze względu na zły stan techniczny uniemożliwia dojazd w zimie to najpierw powinieneś ją naprawić a nie domagać się ustanowienie służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość ☹ Możesz to uczynić dopiero wówczas gdy dokonanie naprawy drogi byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów.

Nie możesz również domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej jeżeli sam zabudowałeś swoją nieruchomość, pozbawiając ją tym samym dostępu do drogi publicznej ☹

Moja klientka skierowała sprawę do sądu i udało jej się ustanowić służebność drogi koniecznej. Wkrótce na jej nieruchomości stanie piękny domek 😊

***

O służebności drogi koniecznej przeczytaj również artykuły:

Służebność drogi koniecznej a dojazd samochodem

Służebność drogi koniecznej a parkowanie

O służebności przesyłu przeczytasz w TYM artykule.