Należąca do dwóch pań działka nie miała dojazdu do drogi publicznej. Przez wiele lat dojeżdżały one do swej działki przez nieruchomość sąsiada.
Sytuacja ta uległa zmianie, gdy sąsiad wybudował na swojej działce garaż. Niezabudowanym pozostał wówczas wąski pasek gruntu, przez który nie mógł przejechać żaden samochód.
Pojawia się zatem pytanie, czy służebność drogi koniecznej przez teren zabudowany może zostać ustanowiona?
Służebność drogi koniecznej
Zgodnie z art. 145 kodeksu cywilnego służebność drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarczych.
Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczne oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Więcej na ten temat pisałem w TYM artykule.
Służebność drogi koniecznej przez teren zabudowany a pozwolenie na budowę
Przepisy kodeksy cywilnego nie regulują kwestii, czy ustanowienie służebności drogi koniecznej może skutkować koniecznością rozbiórki budynku wybudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że interesy właścicieli sąsiednich działek powinny być uwzględniane w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.
Organ nie może jednak ustanowić na rzecz właściciela sąsiedniej służebności drogi koniecznej, obciążającej działkę, co do której wydane zostało pozwolenia na budowę.
Osoba zainteresowana dostępem do drogi publicznej powinna zadbać o uzyskanie służebności drogi koniecznej na podstawie umowy albo orzeczenia sądowego.
Zdaniem Sądu Najwyższego wzniesienie budynku zgodnie z prawem, zwłaszcza w sposób zgodny z pozwoleniem musi brane pod uwagę w ramach badania przesłanki ustanowienia drogi z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma przebiegać. Sąd musi również badać tę kwestię w ramach rozważań dotyczących uwzględnia przy przeprowadzeniu drogi interesu społeczno-gospodarczego.
Obciążenie nieruchomości zabudowanej służebnością drogi koniecznej, wymagające usunięcia budynku jest niewykluczone. Zwykle jednak jest obciążeniem nieporównywalnie wyższym niż wytyczeni szlaku służebnego po gruntach niezabudowanych, jeżeli taka możliwość istnieje.
Wartość rozebranego budynku powinna zostać wliczona do wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Na ogół powodować to będzie, że wysokość tego wynagrodzenia naruszać będzie interes społeczno-gospodarczy.
Służebność drogi koniecznej przez teren zabudowany na podstawie pozwolenia na budowę może nastąpić w sytuacji wyjątkowej. Może to nastąpić jednie w sytuacji, gdy zwiększenie użyteczności nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej przewyższa uszczerbek wynikły ze zmniejszenia użyteczności nieruchomości obciążonej, będący następstwem usunięcia budynku.
Nakazy i zakazy niezbędne do urządzenia drogi koniecznej
Orzekając o służebności drogi koniecznej sąd może orzec o nakazach i zakazach niezbędnych do urządzenia tej drogi. Jednym z takich nakazów może być nakaz rozebrania obiektu budowalnego znajdującego się na ustanowionym szlaku drożnym.
Do rozebrania obiektu często konieczne jest uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Wówczas właściciel nieruchomości powinien w toku wykonywania orzeczenie sądu takie pozwolenie uzyskać.
Piotr Bożałkiński
radca prawny
***
Waloryzacja wynagrodzenia za ustanowienie służebności
Pan Jan miał działkę położoną w jednej z turystycznych miejscowości. Sąsiad pana Jana zapragnął wybudować na swojej działce dom.
Problemem był jednak brak odpowiedniego dostępu działki do drogi publicznej [Czytaj dalej…]
***
Przeczytaj także artykuły:
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }