Piotr Bożałkiński

radca prawny

Prowadzę kancelarię radcowską w Bielsku-Białej. W zakresie mojej praktyki znajduje się temat Służebności. Doradzam również klientom i reprezentuję ich przed sądami w sprawach cywilnych, rodzinnych, gospodarczych i administracyjnych.
[Więcej >>>]

Sklep

Służebność – wszystko co musisz wiedzieć

Piotr Bożałkiński06 lipca 2020Komentarze (0)

SłużebnośćPisałem już dużo na temat służebności, dzisiaj przedstawię Ci najważniejsze rzeczy, które powinieneś na ten temat wiedzieć.

Czym jest służebność?

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jest prawem, które umożliwia Ci korzystanie z cudzej nieruchomości w oznaczony sposób.

Ponieważ jest prawem rzeczowym będzie Ci ona przysługiwać nawet wówczas, gdy zmieni się właściciel działki, którą obciąża Twoja służebność 😊

 Rodzaje służebności

Kodeks cywilny zawiera przepisy dotyczące służebności gruntowej, służebności osobistej oraz służebności przesyłu.

Służebność gruntowa jest prawem związanym z Twoją nieruchomością. Umożliwia Ci ona korzystania z cudzej nieruchomości, w celu zwiększenia użyteczności Twojej nieruchomości. Może ona może polegać np. na przejeździe i przechodzie przez inną nieruchomość, oparciu budynku o mur sąsiada.

Pisałem o niej w TYM artykule.

Z kolei służebność osobista może uprawniać do tego samego co służebność gruntowa. Jest jednak ona prawem przysługujący konkretnej osobie. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości aby mieć przysługiwało Ci to prawo. Na jej temat pisałem w TYM artykule.

Natomiast służebność przesyłu umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu korzystanie z cudzej nieruchomości za pomocą urządzenia przesyłowego. Może nim być słup energetyczny, wodociąg, gazociąg czy linia telekomunikacyjna. Na ten temat pisałem w TYM artykule.

W jaki sposób może powstać służebność?

Służebność  możesz ustanowić w drodze umowy. Przepisy wymagają, aby oświadczenie właściciela ustanawiającego  prawo złożone było w formie aktu notarialnego. Oświadczenie woli osoby, na rzecz której ustanowiona ma być ustanowione to prawo może być natomiast złożone w sposób dowolny.  W praktyce jednak oświadczenia woli obydwu stron składane są w formie aktu notarialnego.

Służebność może być w pewnych sytuacjach ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego np. służebność drogi koniecznej. Może to nastąpić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Możesz wówczas złożyć do sądu wniosek o ustanowienie ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Szerzej na temat tego kiedy możesz ustanowić to prawo pisałem w TYM artykule.

Jeżeli natomiast na Twojej nieruchomości znajduje się urządzenie przesyłowe to możesz złożyć do sądu wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.

Szerzej na temat tego kiedy możesz ustanowić służebności przesyłu pisałem w TYM artykule.

Służebność może powstać również w drodze decyzji administracyjnej np. wydanej na podstawie art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także powstać z mocy prawa w drodze zasiedzenia.

Wynagrodzenie za służebność

Jeżeli służebność ustanawiana jest drodze umowy to jej strony decydują czy prawo to ma zostać ustanowiona za wynagrodzeniem czy też nieodpłatnie. Strony umowy określają też wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Jeżeli natomiast służebność ustanawiana jest w drodze orzeczenia sądowego to wówczas sąd określa wysokość należnego Ci wynagrodzenia. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

W przypadku ustanowienia służebności w drodze decyzji administracyjnej wysokość wynagrodzenia określona jest w tej decyzji.

Natomiast nabycie jej w drodze zasiedzenia jest nieodpłatne.

W jaki sposób powinieneś
wykonywać służebność?

Jeżeli służebność ustanowiona jest w drodze umowy to najlepiej jest dokładnie określić w niej sposób wykonywania tego prawa.

Natomiast gdy służebność ta ustanowiona jest w drodze orzeczenia sądowego to powinno ono wskazywać na czym ma polegać wykonywanie tej służebności.

W przypadku służebności drogi koniecznej orzeczenie sądowe powinno dokładnie określać jej przebieg. Pisałem o tym w TYM artykule.

W sytuacji gdy brak szczegółowych zapisów swoje prawo powinieneś wykonywać w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i miejscowymi zwyczajami.

Powinieneś wykonywać swe prawo w taki sposób, żebyś jak najmniej utrudniał korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Ochrona służebności

Przy wykonywaniu służebności korzystasz z ochrony z podobnej do tej, która przysługuje właścicielowi nieruchomości.

Jeżeli ktoś będzie utrudniał Ci wykonywanie Twojego prawa to będziesz mógł skierować sprawę do sądu, nawet przeciwko właścicielowi nieruchomości 😊

Zmiana służebności

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności jeżeli powstanie po jego stronie ważna potrzeba gospodarcza ☹

Nie może jednak tego uczynić, gdy zmiana ta przyniosłaby dla Ciebie niewspółmierny uszczerbek. Poza tym, taka zmiana możliwa jest jedynie jeżeli zapłaci Ci za to wynagrodzenie 😊

Wygaśnięcie służebności

Jeżeli służebność została ustanowiona na określony czas to wygasa ona wraz upływem czasu, na który została ustanowiona. Wygasa ona także wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.

W przypadku służebności osobistej wygaśniecie jej następuje najpóźniej ze śmiercią osoby uprawnione. Wyjątek stanowi jednak służebność mieszkania. Można bowiem w umowie zastrzec, że po śmierci przysługiwać będzie ona dzieciom, rodzicom lub małżonkowi osoby uprawnionej. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

Służebność może zostać zniesiona w drodze orzeczenia sądowego. Może to nastąpić bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla Ciebie wszelkie znaczenie.

Właściciel nieruchomości obciążonej może również domagać się jej zniesienia, jeżeli na skutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa. Wtedy jednak będzie on musiał zapłacić Ci za to wynagrodzenie 😊

*****

Przeczytaj także artykuły:

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – linie telekomunikacyjne

Służebność przesyłu a wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej

Ochrona służebności

Zasiedzenie służebności

Służebność drogi koniecznej – nie zawsze możesz ją ustanowić

Ochrona służebności – egzekucja wyroku

Służebność drogi koniecznej a parkowanie

Służebność we wspólnocie mieszkaniowej

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – linie energetyczne

Czy wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej wiąże sąd?

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu – gazociągi

Apelacja w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności a podatek dochodowy

Zmiana treści służebności

Wygaśnięcie służebności wskutek jej niewykonywania

Nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniową

Utrzymanie drogi koniecznej

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Szerokość drogi koniecznej

Zniesienie służebności za wynagrodzeniem

Służebność drogi koniecznej przez zabytek

Naruszenie posiadania służebności

Służebność przesyłu na rzecz gminy

Służebność drogi koniecznej a dojazd samochodem

Postanowienie wstępne w sprawie o ustanowienie służebności przesyłu

Waloryzacja wynagrodzenia za ustanowienie służebności

Przedawnienie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

Zabezpieczenie roszczenia o ustanowienie służebności

Opłata sądowa w sprawie o służebność

Dostęp do drogi publicznej

Służebność gruntowa

Piotr Bożałkiński25 czerwca 2020Komentarze (0)

Służebność gruntowaMoi klienci mieli działkę. Postawili na niej garaż. Jedna ze ścian garażu przylegała do granicy działki. Po kilku latach okazało się, że granice działki zostały w przeszłości błędnie wyznaczane i cześć garażu znajduje się na sąsiedniej działce. Sąsiad moich klientów powiadomił nadzór budowlany. Groził im nakaz rozbiórki garażu ☹ Moim klienci próbowali wielu sposobów rozwiązania problemu. Jednym z nich była służebność gruntowa.

Czym jest służebność gruntowa?

Służebność gruntowa jest prawem, które umożliwi Ci, jako właścicielowi  nieruchomości, korzystanie z innej nieruchomości w oznaczony sposób.

Prawo to może polegać np. na przejeździe i przechodzie przez inną nieruchomość, oparciu budynku o mur sąsiada. Może też polegać na posadowieniu części budynku na sąsiedniej nieruchomości.

Służebność gruntowa może polegać również na tym, że właściciel nieruchomości nie będzie wykonywał określonych działań lub uprawnień. Nie będzie on np. mógł wyjść na Twoją działkę, w celu usunięcia z niej zwieszających z jego drzew gałęzi lub owoców.

Celem tej służebności nie jest zaspokojenie potrzeb określonej z imienia i nazwiska osoby, tak jak to ma miejsce w przypadku służebności osobistej. Pisałem o niej w TYM artykule.

Służebność gruntowa ma na celu zwiększenia użyteczności konkretnej nieruchomości. Oznacza to, że musisz być właścicielem nieruchomości aby mieć służebność gruntową obciążającą inną nieruchomość.

Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym związanym z Twoją nieruchomości. Oznacza to, że nie możesz jej przenieść na inną osobę bez jednoczesnego przeniesienia własności nieruchomości ☹

Ponieważ służebność gruntowa jest prawem rzeczowym będzie Ci ona przysługiwać nawet wówczas, gdy zmieni się właściciel działki, którą obciąża Twoja służebność 😊

Ustanowienie służebności gruntowej w drodze umowy

Służebność gruntową możesz ustanowić w drodze umowy. Prawo wymaga, aby oświadczenie właściciela ustanawiającego służebność gruntową złożone było w formie aktu notarialnego.

Oświadczenie woli osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność gruntowa może być natomiast złożone w sposób dowolny.  W praktyce jednak oświadczenia woli obydwu stron składane są w formie aktu notarialnego.

Służebność gruntowa może zostać ustanowiona nieodpłatnie albo za odpłatnością. O tym decydują strony umowy. One też decydują, czy odpłatność za służebność będzie jednorazowa czy okresowa.

Ustanowienie służebności gruntowej w drodze orzeczenia sądowego

Służebność gruntowa może być w pewnych sytuacjach ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego. Może to nastąpić np. gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granicę sąsiedniego gruntu. Wówczas jego właściciel może żądać stosowanego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.

Służebność gruntowa może również zostać ustanowiona w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości. Sąd dokonując podziału gruntu może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Jeżeli natomiast Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej to możesz na drodze sądowej żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Pisałem o niej w TYM artykule.

Inne sposoby powstanie służebności gruntowej

Służebność gruntowa może powstać w drodze decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Może to nastąpić jeżeli jest to potrzebne dla zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia.

Służebność gruntowa może również powstać z mocy prawa w drodze zasiedzenia. Abyś mógł jednak nabyć w ten sposób służebność gruntową musisz korzystać z trwałego i widocznego urządzenia.

Sposób wykonywania służebności gruntowej

Jeżeli służebność gruntowa ustanowiona jest w drodze umowy to najlepiej jest dokładnie określić w niej sposób wykonywania tej służebności.

Natomiast gdy służebność ta ustanowiona jest w drodze orzeczenia sądowego to powinno ono wskazywać na czym ma polegać wykonywania tej służebności.

W przypadku brak szczegółowych zapisów służebność tą powinieneś wykonywać w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i miejscowymi zwyczajami.

Powinieneś wykonywać swe prawo w taki sposób, żebyś jak najmniej utrudniał korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Jeżeli chodzi o urządzenie niezbędne do wykonywania służebności gruntowej to w braku odmiennej umowy powinieneś je utrzymywać.

Przy wykonywaniu służebności gruntowej korzystasz z ochrony z podobnej do tej, która przysługuje właścicielowi nieruchomości. Jeżeli ktoś będzie utrudniał Ci wykonywanie Twojego prawa to będziesz mógł skierować sprawę do sądu, nawet przeciwko właścicielowi nieruchomości 😊

Zmiana służebności gruntowej

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej jeżeli powstanie po jego stronie ważna potrzeba gospodarcza ☹

Nie może jednak tego uczynić, gdy zmiana ta przyniosłaby dla Ciebie niewspółmierny uszczerbek. Poza tym, taka zmiana możliwa jest jedynie jeżeli zapłaci Ci za to wynagrodzenie 😊

Wygaśnięcie służebności gruntowej

Jeżeli służebność gruntowa została ustanowiona na określony czas to wygasa ona wraz upływem czasu, na który została ustanowiona. Wygasa ona także wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.

Służebność gruntowa może zostać zniesiona w drodze orzeczenia sądowego. Może to nastąpić bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla Ciebie wszelkie znaczenie.

Właściciel nieruchomości obciążonej może również domagać się jej zniesienia, jeżeli na skutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa. Wtedy jednak będzie on musiał zapłacić Ci za to wynagrodzenie 😊

******

Na temat służebności przeczytaj również artykuły:

Służebność na własnej nieruchomości

Pas służebności

Służebność osobista

Piotr Bożałkiński20 czerwca 2020Komentarze (0)

Służebność osobistaWyobraź sobie, że Twój sąsiad ma studnię. Woda w niej jest czysta i smaczna. Chciałbyś czerpać wodę z tej studni. Sąsiad nie ma nic przeciwko temu.

Obawiasz się jednak, że jak sąsiad sprzeda swoją działkę to nowy właściciel nie pozwoli Ci czerpać wodę ze studni. Z kolei sąsiad nie chce, aby ktoś inny poza Tobą mógł korzystać z jego studni. Rozwiązaniem tego problemu może być służebność osobista 😊

Czym jest służebność osobista?

Służebność osobista jest prawem, które umożliwi Ci korzystanie z nieruchomości innej osoby w oznaczony sposób. Prawo to może polegać np. na przejeździe i przechodzie przez inną nieruchomość, czy też pobieraniu z niej wody lub piasku. Szczególny rodzajem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Pisałem o niej w TYM artykule.

Służebność osobista, w przeciwieństwie do służebności gruntowej nie ma na celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości lecz zaspokojenie potrzeb określonej z imienia i nazwiska osoby. Aby uzyskać takową służebność nie musisz być właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości 😊

Nie możesz jednak przenieść tej służebności na inną sobą inną osoby, ani też upoważnić do jej wykonywania innych osób ☹

Ponieważ służebność osobista jest prawem rzeczowym będzie Ci ona przysługiwać nawet wówczas, gdy zmieni się właściciel działki, którą obciąża Twoja służebność 😊

Ustanowienie służebności osobistej
w drodze umowy

Służebność osobistą możesz ustanowić w drodze umowy. Prawo wymaga, aby oświadczenie właściciela ustanawiającego służebność osobistą złożone było w formie aktu notarialnego.

Oświadczenie woli osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność osobista może być natomiast złożone w sposób dowolny, w tym również w sposób dorozumiany. W praktyce jednak oświadczenia woli obydwu stron składane są w formie aktu notarialnego.

Służebność osobista może zostać ustanowiona nieodpłatnie albo za odpłatnością. O tym decydują strony umowy. One też decydują, czy odpłatność za służebność będzie jednorazowa czy okresowa.

Ustanowienie służebności osobistej
w drodze orzeczenia sądowego

Przepisy prawa nie przewidują roszczenia o ustanowienie służebności osobistej na drodze sądowej, nawet gdy służebność ta jest konieczna do prawidłowego korzystania z Twojej nieruchomości ☹ Nie możesz więc ustanowić tej służebności wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, tak jak to ma miejsce w przypadku służebności drogi koniecznej, o której pisałem w TYM artykule.

Służebność osobista może natomiast być ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego, gdy właściciel nieruchomości obciążonej wyrazi na to zgodę. Może to nastąpić np. w sprawie o podział majątku wspólnego, o zniesienie współwłasności czy o dział spadku.  Nie możesz nabyć służebności osobistej w drodze zasiedzenia ☹

Sposób wykonywania służebności osobistej

Najlepiej jest dokładnie określić sposób wykonywania służebności osobistej w umowie. Wtedy wiesz jakie masz prawa i jakie ciążą na Tobie obowiązki.

W przypadku brak szczegółowych zapisów umowy służebność osobistą powinieneś wykonywać według swoich osobistych potrzeb, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i miejscowych zwyczajów. Swoje prawo powinieneś wykonywać tak, aby jak najmniej utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Przy wykonywaniu służebności osobistej korzystasz z ochrony z podobnej do tej, która przysługuje właścicielowi nieruchomości. Jeżeli ktoś będzie utrudniał Ci wykonywanie Twojego prawa to będziesz mógł skierować sprawę do sądu, nawet przeciwko właścicielowi nieruchomości 😊

Zmiana służebności osobistej

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej jeżeli powstanie po jego stronie ważna potrzeba gospodarcza ☹ Nie może jednak tego uczynić, gdy zmiana ta przyniosłaby dla Ciebie niewspółmierny uszczerbek. Poza tym, taka zmiana możliwa jest jedynie jeżeli zapłaci Ci za to wynagrodzenie 😊

 Jeżeli natomiast dopuścisz się przy wykonywania swojego prawa rażących uchybień to właściciel nieruchomości obciążonej będzie mógł domagać się zamiany służebności na rentę.

Wygaśnięcie służebności osobistej

Służebność osobista wygasa najpóźniej z końcem Twojego życia. Wyjątek od tej zasady stanowi służebność mieszkania, przy której można umówić się, że po Twojej śmierci przysługiwać będzie ona Twoim dzieciom, rodzicom lub małżonkowi.

Jeżeli służebność osobista została ustanowiona na określony czas to wygasa ona wraz upływem czasu, na który została ustanowiona. Wygasa ona także wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.

Służebność osobista może zostać zniesiona w drodze orzeczenia sądowego.

Może też nastąpić też bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla Ciebie wszelkie znaczenie. Właściciel nieruchomości obciążonej może również domagać się jej zniesienia, jeżeli na skutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa. Wtedy jednak będzie on musiał zapłacić Ci za to wynagrodzenie 😊

Warto więc zastanowić się nad ustanowieniem tej służebności.

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu

Piotr Bożałkiński14 czerwca 2020Komentarze (0)

Upalny dzień. Nic nie chce się robić 🙁 Przypomina mi się chłodny dzień, kiedy to pisałem mój pierwszy wniosek o ustanowienie służebności przesyłu.

Było to w 2012 r. a sprawa dotyczyła działki położonej na obrzeżach Bielska-Białej. Przebiegała przez nią linia energetyczna średniego napięcia.

Napisanie wniosku zajęło mi sporu czasu, bo wszystko starałem się zrobić jak najlepiej. Wielokrotnie sprawdzałem napisany wniosek. Na szczęście wszystko skończyło się dobrze. Sąd ustanowił służebność przesyłu a klient był zadowolony 🙂

Napisanie dobrego wniosku o ustanowienie służebności przesyłu nie jest rzeczą prostą ale pomogę Ci to zrobić 🙂

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu przypomina wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Pisałem o nim TUTAJ. Są jednak pewne istotne różnice.

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu powinieneś złożyć do sądu rejonowego. Do tego, w którego okręgu znajduje się Twoja nieruchomość.

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu

Co musi zawierać wniosek o ustanowienie służebności przesyłu?

Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu powinien określać sąd, do którego jest składany. Należy określić nazwę sądu, adres i wskazać wydział cywilny, jako właściwy do jego rozpoznania.

Następnie powinieneś podać wszystkie strony, czyli siebie jako wnioskodawcę oraz przedsiębiorcę przesyłowego jako uczestnika postępowania. Jest nim podmiot, który jest właścicielem linii energetycznej, gazociągu lub innego urządzenia, które przebiega przez Twoją działkę.

Czytaj dalej >>>

Przebieg drogi koniecznej

Piotr Bożałkiński12 czerwca 2020Komentarze (0)

Wstałem dzisiaj rano i zjadłem śniadanie. Kiedy piłem poranną kawę przypomniała mi się jedna z pierwszych spraw, którą prowadziłem jako radca prawny. Problem był przebieg drogi koniecznej.

Pewien pan ze Śląska miał działkę w Beskidach. Położona ona była na zboczu pięknej góry. Niestety, działka ta nie miała dostępu do drogi publicznej.

Sprawa trafiła do sądu. Jeden z kilku wariantów przebiegu drogi koniecznej wiódł przez środek działki moich klientów. Nic więc dziwnego, że nie byli tym zachwyceni 🙂

Bardzo często zdarza się, że pomiędzy stronami jest spór, co do przebiegu drogi koniecznej. Być może spotkałeś się z taką sytuacją. Na ogół nikt nie chce aby przez jego działkę przebiegała droga konieczna 🙁 Kluczowym problem do rozwiązania staje wówczas wybór jednego z wariantów przebiegu drogi koniecznej.

Przebieg drogi koniecznej

Jakie kryteria należy brać pod uwagę wyznaczając przebieg drogi koniecznej?

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publiczne oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Pamiętaj, że przeprowadzona droga konieczna ma na celu zapewnienie jedynie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nieruchomości, która takowego dostępu nie posiada. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej nie oznacza dostępu łatwiejszego. Pisałem na ten temat w TYM artykule.

Czytaj dalej >>>

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →