Moi klienci mieli działkę. Postawili na niej garaż. Jedna ze ścian garażu przylegała do granicy działki. Po kilku latach okazało się, że granice działki zostały w przeszłości błędnie wyznaczane i cześć garażu znajduje się na sąsiedniej działce. Sąsiad moich klientów powiadomił nadzór budowlany. Groził im nakaz rozbiórki garażu ☹ Moim klienci próbowali wielu sposobów rozwiązania problemu. Jednym z nich była służebność gruntowa.
Czym jest służebność gruntowa?
Służebność gruntowa jest prawem, które umożliwi Ci, jako właścicielowi nieruchomości, korzystanie z innej nieruchomości w oznaczony sposób.
Prawo to może polegać np. na przejeździe i przechodzie przez inną nieruchomość, oparciu budynku o mur sąsiada. Może też polegać na posadowieniu części budynku na sąsiedniej nieruchomości.
Służebność gruntowa może polegać również na tym, że właściciel nieruchomości nie będzie wykonywał określonych działań lub uprawnień. Nie będzie on np. mógł wyjść na Twoją działkę, w celu usunięcia z niej zwieszających z jego drzew gałęzi lub owoców.
Celem tej służebności nie jest zaspokojenie potrzeb określonej z imienia i nazwiska osoby, tak jak to ma miejsce w przypadku służebności osobistej. Pisałem o niej w TYM artykule.
Służebność gruntowa ma na celu zwiększenia użyteczności konkretnej nieruchomości. Oznacza to, że musisz być właścicielem nieruchomości aby mieć służebność gruntową obciążającą inną nieruchomość.
Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym związanym z Twoją nieruchomości. Oznacza to, że nie możesz jej przenieść na inną osobę bez jednoczesnego przeniesienia własności nieruchomości ☹
Ponieważ służebność gruntowa jest prawem rzeczowym będzie Ci ona przysługiwać nawet wówczas, gdy zmieni się właściciel działki, którą obciąża Twoja służebność 😊
Ustanowienie służebności gruntowej w drodze umowy
Służebność gruntową możesz ustanowić w drodze umowy. Prawo wymaga, aby oświadczenie właściciela ustanawiającego służebność gruntową złożone było w formie aktu notarialnego.
Oświadczenie woli osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność gruntowa może być natomiast złożone w sposób dowolny. W praktyce jednak oświadczenia woli obydwu stron składane są w formie aktu notarialnego.
Służebność gruntowa może zostać ustanowiona nieodpłatnie albo za odpłatnością. O tym decydują strony umowy. One też decydują, czy odpłatność za służebność będzie jednorazowa czy okresowa.
Ustanowienie służebności gruntowej w drodze orzeczenia sądowego
Służebność gruntowa może być w pewnych sytuacjach ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego. Może to nastąpić np. gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granicę sąsiedniego gruntu. Wówczas jego właściciel może żądać stosowanego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.
Służebność gruntowa może również zostać ustanowiona w sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości. Sąd dokonując podziału gruntu może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Jeżeli natomiast Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej to możesz na drodze sądowej żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Pisałem o niej w TYM artykule.
Inne sposoby powstanie służebności gruntowej
Służebność gruntowa może powstać w drodze decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Może to nastąpić jeżeli jest to potrzebne dla zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia.
Służebność gruntowa może również powstać z mocy prawa w drodze zasiedzenia. Abyś mógł jednak nabyć w ten sposób służebność gruntową musisz korzystać z trwałego i widocznego urządzenia.
Sposób wykonywania służebności gruntowej
Jeżeli służebność gruntowa ustanowiona jest w drodze umowy to najlepiej jest dokładnie określić w niej sposób wykonywania tej służebności.
Natomiast gdy służebność ta ustanowiona jest w drodze orzeczenia sądowego to powinno ono wskazywać na czym ma polegać wykonywania tej służebności.
W przypadku brak szczegółowych zapisów służebność tą powinieneś wykonywać w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego i miejscowymi zwyczajami.
Powinieneś wykonywać swe prawo w taki sposób, żebyś jak najmniej utrudniał korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Jeżeli chodzi o urządzenie niezbędne do wykonywania służebności gruntowej to w braku odmiennej umowy powinieneś je utrzymywać.
Przy wykonywaniu służebności gruntowej korzystasz z ochrony z podobnej do tej, która przysługuje właścicielowi nieruchomości. Jeżeli ktoś będzie utrudniał Ci wykonywanie Twojego prawa to będziesz mógł skierować sprawę do sądu, nawet przeciwko właścicielowi nieruchomości 😊
Zmiana służebności gruntowej
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej jeżeli powstanie po jego stronie ważna potrzeba gospodarcza ☹
Nie może jednak tego uczynić, gdy zmiana ta przyniosłaby dla Ciebie niewspółmierny uszczerbek. Poza tym, taka zmiana możliwa jest jedynie jeżeli zapłaci Ci za to wynagrodzenie 😊
Wygaśnięcie służebności gruntowej
Jeżeli służebność gruntowa została ustanowiona na określony czas to wygasa ona wraz upływem czasu, na który została ustanowiona. Wygasa ona także wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć.
Służebność gruntowa może zostać zniesiona w drodze orzeczenia sądowego. Może to nastąpić bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla Ciebie wszelkie znaczenie.
Właściciel nieruchomości obciążonej może również domagać się jej zniesienia, jeżeli na skutek zmiany stosunków stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa. Wtedy jednak będzie on musiał zapłacić Ci za to wynagrodzenie 😊
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }