Wpływ podziału nieruchomości na służebność

Jaki jest wpływ podziału nieruchomości na służebność? Z problemem takim spotkał się pan Krzysztof.

Kupił on działkę, na której zamierzał wybudować dom. Działka ta została wydzielona z innej nieruchomości.

Dostęp do drogi publicznej możliwy był jedynie drogą gruntową, stanowiącą własność sąsiada.

Droga ta była obciążona służebnością przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, z której wydzielona została działka sprzedana panu Krzysztofowi.

Czy w takiej sytuacji może on dojeżdżać do drogi publicznej przez działkę sąsiada?

Czy przysługuje mu służebność?

Jaki jest wpływ podziału nieruchomości na służebność w przypadku podziału nieruchomości władnącej?

Art. 285 kodeksu cywilnego dopuszcza ustanowienie służebności gruntowej tylko na rzecz całej nieruchomości władnącej.

Nie można ustanowić służebności gruntowej jedynie na rzecz części określonej nieruchomości.

Nie możesz więc ustanowić służebności tylko dla jednej z działek ewidencyjnych, z których składa się nieruchomość.

Więcej na temat służebności gruntowej przeczytasz w TYM artykule.

Konsekwencją ustanowienia służebności na rzecz całej nieruchomości jest to, że utrzymuje się ona w mocy w sytuacji, gdy następuje podział nieruchomości władnącej. Wynika to z treści art. 290§1 kodeksu cywilnego.

Nawet więc gdy nieruchomość zostanie podzielona na wiele części to właścicielom  każdej z nich przysługuje służebność. Podlega ona ujawnieniu w księdze wieczystej założonej dla nowopowstałej nieruchomości.

Wpis ten jest jednak deklaratoryjny i nieobowiązkowy. Nie potrzeba żadnego oświadczenia o utrzymaniu w mocy służebności albowiem skutek ten następuje z mocy prawa.

Powinieneś jednak wiedzieć, iż w przypadku gdy w wyniku podziału nieruchomości służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku części właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jego nieruchomości od służebności względem pozostałych części.

Aby do tego doprowadzić powinien on wnieść powództwo do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenie nieruchomości.

W procesie powinien on udowodnić, że wskutek podziału nieruchomości władnącej służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub niektórych nieruchomości.

Gdy sąd uwzględni powództwo służebność wygasa z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądu. W przypadku ujawnienia służebności w księdze wieczystej wygasa ona dopiero z chwilą wykreślenia jej z księgi wieczystej.

Podział nieruchomości władnącej nie powoduje zmiany treści służebności. Może się jednak zdarzyć taka sytuacja, że na skutek podziału nieruchomości zajedzie konieczność zmiany sposobu wykonywania służebności.

Wówczas pożądane jest zawarcie porozumienia pomiędzy stronami. Jeżeli jednak strony nie dojdą do porozumienia to sposób wykonywania służebności ustali sąd.

Ustalenie to powinno nastąpić w procesie a powództwo do sadu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości wnieść może każda ze stron.

Wpływ podziału nieruchomości obciążonej na służebność

Z art. 290§2 kodeksu cywilnego wynika, że w przypadku podziału nieruchomości obciążonej służebność ta nie wygasa lecz utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział.

Oznacza to, że właścicielowi nieruchomości władnącej przysługują służebności na każdej nowopowstałej nieruchomości.

Służebność ta podlega ujawnieniu w księgach wieczystych założonych dla tych nieruchomości.

Jeżeli jednak wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku nieruchomości obciążonych to właściciele pozostałych mogą w drodze procesu sądowego żądać ich zwolnienia od służebności.

Podobnie jak w przypadku podziału nieruchomości władnącej każda ze stron może żądać zmiany sposobu wykonywania służebności jeżeli zajdzie taka potrzeba.

Podział nieruchomości władnącej i scalenie jej z inną nieruchomością

Możesz spotkać się z sytuacją, że nieruchomość władnąca zostaje podzielona a następnie zostanie ona scalona z inną nieruchomości, niemającą statusu nieruchomości władnącej.

Do kwestii tej odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 stycznia 2022 r., III CZP 14/22.

Stwierdził w niej, że w takiej sytuacji służebność gruntowa rozciąga się na całą powstałą w wyniku scalenia nieruchomość.

Pomimo że nieruchomość władnąca ulega powiększeniu nie zmienia się treść samej służebności, a tym samym zakres jej wykonywania.

Piotr Bożałkiński
radca prawny

***

Kilka służebności na jednej drodze

Kilka służebności na jednej drodze to problem, z którym zmierzyć musiał się pan Janusz.

Przed kilkunastoma laty kupił on nieruchomość w jednej z turystycznych miejscowości. Żeby postawić na niej dom pan Janusz musiał zapewnić dostęp do drogi publicznej dla swej nieruchomości [Czytaj dalej…]