„Jutro odbędą się negocjacje wynagrodzenia za służebność” – poinformował swoją żonę pan Jan. Przez ich działkę przed kilkoma laty została przeprowadzona kanalizacja.
Przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne zaproponowało wynagrodzenie za ustanowienie służebności w wysokości trzech tysięcy złotych. Pan Jan uznał, że to za mało – oczekiwał co najmniej dziesięciu tysięcy złotych.
Przedsiębiorstwo wyjaśniło, że zaproponowana kwota wynika z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Pan Jan miał jednak wątpliwości, czy sporządzona na zlecenie przedsiębiorstwa opinia jest rzetelna, dlatego postanowił zlecić jej sporządzenie wybranemu przez siebie rzeczoznawcy.
Po kilku tygodniach otrzymał opinię, z której wynikało, że należy mu się wynagrodzenie w wysokości dziewięciu tysięcy złotych. Przesłał ją przedsiębiorstwu wodno-kanalizacyjnemu, które zaprosiło go na spotkanie, podczas którego miały odbyć się negocjacje wynagrodzenia za służebność.
Negocjacje wynagrodzenia za służebność gruntową
Służebność gruntowa może zostać ustanowiona w drodze umowy, orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej. Może być ustanowiona nieodpłatnie albo za wynagrodzeniem – o tym decydują strony umowy. To one ustalają również, czy wynagrodzenie będzie jednorazowe, czy okresowe.
Bardzo często zdarza się, że strony mają odmienne zapatrywania na wysokość wynagrodzenia. Osoba, która chce uzyskać służebność, dąży do zapłaty jak najniższej kwoty, natomiast właściciel nieruchomości obciążonej oczekuje jak najwyższego wynagrodzenia. W takich sytuacjach dochodzi do negocjacji.
Podczas negocjacji strony wskazują okoliczności, które – ich zdaniem – powinny wpływać na wysokość wynagrodzenia. Najczęściej są to: spadek wartości nieruchomości, długość i szerokość pasa służebności, ograniczenia w wykonywaniu prawa własności oraz korzyści dla podmiotu, który chce uzyskać służebność.
Istotnym elementem negocjacji jest tzw. BATNA (ang. Best Alternative to a Negotiated Agreement) strony dążącej do ustanowienia służebności. Oznacza to najlepszą alternatywę na wypadek braku porozumienia. Może nią być np. uzyskanie służebności od innego właściciela nieruchomości za niższą kwotę albo ustanowienie jej w drodze orzeczenia sądowego.
W ten sposób można uzyskać np. służebność drogi koniecznej, która może zostać ustanowiona nawet wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej. Należy jednak pamiętać, że postępowanie sądowe może być długotrwałe i kosztowne. Czasami więc bardziej opłacalne jest zapłacenie wyższej kwoty i szybkie uzyskanie służebności.
Z drugiej strony, jeżeli właściciel nieruchomości ma wygórowane oczekiwania finansowe, sprawa może trafić do sądu, a ostatecznie przyznane wynagrodzenie może okazać się niższe niż to, które mógł uzyskać w drodze porozumienia. Negocjacje wynagrodzenia za służebność przypominają więc niekiedy grę w pokera – można wiele zyskać, ale można też wiele stracić.
Negocjacje wynagrodzenia za służebność przesyłu
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu bardzo często ustalane jest przez sąd. Powołuje on biegłego rzeczoznawcę majątkowego, który w swojej opinii określa jego wysokość. Na podstawie tej opinii sąd wydaje orzeczenie, które stanowi podstawę do uzyskania wynagrodzenia.
Zdarzają się jednak sytuacje, w których przedsiębiorca przesyłowy – zanim skieruje sprawę do sądu – sam proponuje wysokość wynagrodzenia. Często powołuje się przy tym na operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
W takiej sytuacji należy zachować ostrożność. Przedsiębiorcy przesyłowi często nie chcą udostępniać operatu, powołując się na tajemnicę przedsiębiorstwa. Warto jednak dążyć do zapoznania się z jego treścią.
Jeżeli uznasz, że zaproponowana kwota jest zbyt niska, warto zlecić sporządzenie własnej opinii rzeczoznawcy majątkowemu. Dzięki temu będziesz wiedzieć, jakiego wynagrodzenia możesz się spodziewać, i zyskasz mocniejszą pozycję negocjacyjną.
Posiadając taką opinię, możesz przystąpić do negocjacji. Oczywiście przedsiębiorca przesyłowy może nie zgodzić się z przedstawionymi argumentami, jednak zawsze będziesz w stanie ocenić, które rozwiązanie jest dla Ciebie bardziej opłacalne.
Czasami lepszym rozwiązaniem będzie skierowanie sprawy do sądu. Może się jednak okazać, że – biorąc pod uwagę koszty i czas trwania postępowania – korzystniejsze będzie przyjęcie propozycji przedsiębiorcy złożonej w toku negocjacji.
Piotr Bożałkiński
radca prawny
Konsultację prawną oraz wzory wniosków o ustanowienie służebności możesz uzyskać TUTAJ
***
Przeczytaj również artykuły:
- Służebność gruntowa
- Kiedy możesz ustanowić służebność przesyłu?
- Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu
- Służebność przesyłu
- Kiedy możesz ustanowić służebności drogi koniecznej?
- Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej.
***
Wznowienie postępowania o służebność
Potrzebne jest wznowienie postępowania o służebność przesyłu! I to jak najszybciej!
Takie myśli pojawiły się w głowie pana Karola. Na jego działce od wielu lat stał słup energetyczny. Pan Karol przeczytał, że może domagać się ustanowienia służebności przesyłu.
W tym celu złożył do sądu wniosek. Sprawa ciągnęła się przez dwa lata. W końcu, ku zaskoczeniu pana Karola sąd oddalił jego wniosek.
Stwierdził, że właściciel słupa energetycznego nabył w drodze zasiedzenia służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu. Pan Karol był oszołomiony. Jak można było zasiedzieć służebność, której w kodeksie cywilnym nie było? [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }