Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu to problem, który bardzo często pojawia się w sprawach moich klientów.
Przez działkę jednego z nich przebiegał gazociąg. Wybudowany on został pod koniec lat osiemdziesiątych ubiegłego wieku. Gazociąg ten przecinał w poprzek działkę mojego klienta. Ograniczało to w sposób istotny możliwość zagospodarowania znacznej części działki ☹
Udałem się do właściciela gazociągu, w celu uzgodnienia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Na miejscu poczęstowano mnie wodą mineralną. Następnie dwóch panów przedstawiło, dla mojego klienta propozycję wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. Była to kwota bardzo niska ☹ Rzekomo wynikała ona z wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Operatu szacunkowego, określającego wysokość tego wynagrodzenia nie chciano mi jednak przedstawić. Panowie powiedzieli mi, że takie obowiązują w ich firmie procedury ☹
Nic więc dziwnego, że mój klient nie zgodził na zaproponowaną przez właściciela gazociągu wysokość wynagrodzenia.
Bardzo często zdarza się, że przedsiębiorcy przesyłowi proponują właścicielom nieruchomości bardzo niskie wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Wtedy warto skierować sprawę do sądu 😊
Odpowiednie wynagrodzenie
za ustanowienie służebności przesyłu
Przepisy kodeku cywilnego dają Ci prawo do odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Wynagrodzenie to może mieć charakter jednorazowy albo okresowy. Jeżeli nie dojdziesz, w tym zakresie do porozumienia z właścicielem urządzenia przesyłowego to wyboru charakteru tego wynagrodzenia dokona sąd. Dokując takowego wyboru sąd powinien kierować całokształtem okoliczności sprawy i interesami stron. Na ogół przyznawane jest jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu.
Wynagrodzenie to powinno być określone w oparciu o kryteria rynkowe. Uwzględniać ono powinno korzyści jakie odniesie przedsiębiorca przesyłowy z ustanowienia służebności przesyłu na Twojej nieruchomości. Powinno ono rekompensować Tobie wszelki uszczerbek jaki poniesiesz w wyniku posadowienia na Twojej nieruchomości urządzenia przesyłowego 😊
Jeżeli sprawa zostanie skierowana na drogę postępowania sądowego to wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu powinna być określana w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Będzie ona sporządzona na ogół w oparciu o Krajowy Standard Wyceny Specjalistycznej z dnia 8 grudnia 2014 r., uchwalony przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Rekompensata za utratę wartości nieruchomości
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno zrekompensować Ci szkodę z tytułu utraty wartości nieruchomości na skutek posadowienia na niej urządzenia przesyłowego.
Zgodnie z ww. Standardem wartość tej szkody można określić w sposób bezpośredni, porównując wartość nieruchomości nieobciążonej i obciążonej lokalizacją urządzenia przesyłowego. Ze względu na małą ilość transakcji nieruchomości podobnych, obciążonych podobnymi urządzeniami ten sposób określenia wysokości szkody stosuje się rzadko.
Najczęściej wysokość szkody określana jest sposobem pośrednim. Stanowi ona wówczas iloczyn wartości nieruchomości lub jej części, nieobciążonych lokalizacją urządzenia przesyłowego oraz współczynnika obniżenia wartości nieruchomości.
Współczynnik ten jest określany przez rzeczoznawcę majątkowego, na podstawie odrębnej analizy, uwzględniającej zmianę lub stopień istotnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Wynagrodzenie za współkorzystanie
z nieruchomości
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno obejmować również wynagrodzenia za współkorzystanie przedsiębiorcy przesyłowego z Twojej nieruchomości.
Zgodnie z przywołanym Standardem określane jest ono jako iloczyn wartości 1m2 nieruchomości, która zostanie obciążona służebnością przesyłu, powierzchni pasa służebności przesyłu i współczynnika współkorzystania.
Współczynnik tej jest określany przez rzeczoznawcę majątkowego. Określają ten współczynnik powinien on brać pod uwagę m.in. przeznaczenie nieruchomości, rodzaj i parametry urządzenia przesyłowego, zakres uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego i zakres ograniczenia Twojego prawa własności.
Inne składnik wynagrodzenia
za ustanowienie służebności przesyłu
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może obejmować również inne składniki. Może to być wynagrodzenie za prawo przejścia przez Twoją nieruchomość, w celu dostępu do urządzenia przesyłowego.
Powinno ono również rekompensować Tobie utracone korzyści z nieruchomości np. utracone polony rolne, czy też utratę walorów estetycznych nieruchomości, w wyniku posadowienia na niej urządzenia przesyłowego.
Strefa oddziaływania urządzenia przesyłowego
Określając wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie można ograniczać się jedynie do pasa eksploatacyjnego urządzenia przesyłowego. Jest to pas określany przez właściciela urządzenia przesyłowego, niezbędny do korzystania z tego. Na ogół jest to niewielki fragment nieruchomości.
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno uwzględniać również strefę oddziaływania urządzenia przesyłowego. Jest to ta cześć nieruchomości, na której Twoje prawo własności nieruchomości doznaje ograniczeń ze względu na przepisy prawa. Celem tych przepisów jest zapewnienie bezpieczeństwa oraz prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych.
Przepisy te powodują, że w określonej odległości od urządzenia przesyłowego nie możesz podejmować określonych działań np. stawiać budynków, sadzić roślin, składować towarów, czy też wykonywać określonych prac.
Szerokości stref oddziaływania są różne. Wszystko zależy od tego jaki rodzaj urządzenia przesyłowego znajduje się na Twojej nieruchomości i jakie są jego parametry techniczne.
Generalnie można powiedzieć im starsze, większe i bardziej niebezpieczne są urządzenia przesyłowe tym strefy oddziaływania są szersze i tym wyższe powinno być Twoje wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu.
Mój klient skierował sprawę do sądu i uzyskał wynagrodzenie znacznie wyższe od tego, które oferował mu właściciel gazociągu 😊
***
Artykuł o tym kiedy możesz ustanowić służebność przesyłu przeczytasz TUTAJ
Przeczytaj także artykuły Służebność przesyłu na rzecz gminy
{ 17 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Witam,
Zapoznałem się z.zasadami ustanawiania służebności przesyłu zawartymi w blogu
Są bardzo pomocne.am jednak pytanie: kto ma ustalić jakie elementy czy też zakres powinno obejmować wynagrodzenie za ustanowienie służebności? Czy elementy te zawiera się we wniosku np. odszkodowanie za obniżenie wartości działki, czy też sąd czy biegły sądowy rzeczoznawca ?
Dzień dobry
Elementy wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu ustala sąd w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ja zawsze podaję we wniosku co powinno obejmować wynagrodzenie gdyż niektórzy biegli nie wiedzą o tym, że powinno obejmować ono również utratę wartości nieruchomości że względu na istnienie stref ochronnych i biorą pod uwagę jedynie pas służebności. Potem można oczywiście wnosić do takiej wadliwej opinii zarzuty lecz wielu biegłych idzie w zaparte i za wszelką cenę starają się bronić swojego pierwotnego stanowiska. Wtedy należy wnosić o powołanie przez sąd innego biegłego.
polecam treść postanowienia SN sygn. akt II CSKP 425/22 z dnia 14 czerwca 2022 r. w zakresie prawidłowości zaliczania tzw. strefy kontrolowanej w wynagrodzeniu za służebność.
Dzień dobry
Dziękuję za informację. Zapoznałem się z tym orzeczeniem. Potwierdza ono słuszność stanowiska, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu powinno również obejmować utratę wartości nieruchomości że względu na istnienie stref ochronnych.
Pozdrawiam
Piotr Bożałkiński
Witam,
Szanowny panie mecenasie,
Znając pana doświadczenie w sprawach o służebność, proszę o informację jaki z reguły przyjmowany jest przez biegłego sądowego rzeczoznawcę wzór na wyliczenie samego składnika podstawowego za ustanowienie służebności przesyłu w pasie służebności?
Czy czynnik odszkodowawczy obejmuje również strefę kontrolowana lub ochronną wynikłą z istnienia linii przesyłowej?
Dzień dobry
Biegli na ogół wyliczają wynagrodzenie za zmniejszenie wartości mnożąc powierzchnię strefy kontrolowanej przez wartość rynkową 1m2 oraz przez współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości k ustalany na podstawie analizy rynku. Na ogół wynosi on od 0,2 do 0,4. Wzór Ws= (P x C) x k
Pozdrawiam
Piotr Bożałkiński
Szanowny panie,
Czytając komentarze odnoszące się do problematyki wynagrodzenia za służebność przesyłu i znając pana doświadczenie w tego typu sprawach, proszę o podanie informacji o jakiej treści z zasady należy kierować tezy dowodowe do sądu w przypadku np. gazociągu tak aby zawierały zarówno wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu jak i odszkodowanie za zmniejszenie wartości działki oraz inne szkody, które np. właścicielowi i sądowi nie są znane, a już biegłemu rzeczoznawcy owszem. W którym miejscu ujmować rekompensate za tzw. strefę kontrolowana gazociągu, czy wynagrodzeniu za służebność czy też w odszkodowaniu za zmniejszenie wartości działki?
Panie mecenasie,
toczę w sądzie bój o ustanowienie służebności z firmą energetyczną,
Na działce stoi słup średniego napięcia z transformatorem, i liniami do i od niego.
Był także biegły który określił odległości, teraz firma energetyczna napisała pismo że sie nie zgadza i że odległości te powinny być mniejsze.
Potrzebuje fachowej pomocy w odpowiedzi na pismo aby te strefy były prawidłowe (nie znaczy że biegły oznaczył je prawidłowo.)
Dokumentacje biegłego i ostatnie pismo od Energi mogę przesłać.
Proszę o informację czy mogę liczyć na pomoc w przygotowaniu pisma które by przynajmniej broniło stref wskazanych przez biegłego lub nawet wskazało że powinny być one większe.
Pozdrawiam i czekam na odpowiedź
Tomasz Zientek
Szanowny panie mecenasie,
Czy po sporządzeniu przez biegłego sądowego rzeczoznawcę opinii głównej w sprawie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, można złożyć wnioski dowodowe rozszerzające elementy i szkody dotyczące tego zagadnienia czy wynagrodzenia za służebność w celu ujęcia ich przez biegłego w opinii uzupełniającej (oczywiście oprócz samych zarzutów)?
Jeżeli opinia biegłego określająca wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie zawiera wszystkich części składowych wynagrodzenia to jak najbardziej można domagać się uzupełnienia jej niezależnie od innych zarzutów.
I tak też zrobiłam.
Wniosek pierwotny jak zapewne większość przypadków dotyczył ustawienia służebności przesyłu za odpłatnością. Oczywiście sąd powołał biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, który miał wyliczyć jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. I biegły wyliczył tylko sam czynnik stały za ustanowienie służebności. Po złożonych zarzutach do opinii głównej zawierających z mojej strony wnioski o wyliczenie pozostałych elementów wynagrodzenia oraz szkód np. zapadania się ziemi, czy utraty pożytków sąd zobowiązał biegłego do sporządzenia opinii uzupełniającej w oparciu o zarzuty zgłoszone przeze mnie. Co też biegły zrobił. Jednak podtrzymał swoje stanowisko i w zasadzie nic nie zmienił. Zarzucił tylko, że pozostałych elementów nie zlecił mu sąd, i dlatego ich nie wyliczył, a ja we wniosku o ustanowienie służebności nie wnioskowałam o wyliczenie tych składników tylko o jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu. Zgłosiłam zarzuty do opinii uzupełniającej ponownie wnosząc o jej uzupełnienie i powołanie nowego biegłego sądowego rzeczoznawcy. Jednak sąd pominął ten dowód, zaś zarzuty do opinii uzupełniającej już nie przedstawił temu biegłemu. Obawiam się że sąd może wydawać teraz orzeczenie końcowe. Czy w związku z tym istnieją podstawy do apelacji w tym zakresie z uwagi na nieuwzględnienie wszystkich elementów składowych wynagrodzenia za służebność zgłoszonych w zasadzie jako wnioski w zarzutach do opinii głównej i oczywiście uzupełniającej?
Oczywiście zarówno w zarzutach do opinii głównej, jak i w odrębnym wniosku po opinii głównej złożyłam wniosek do sądu zawierający tezy dowodowe o pozostałe elementy składowe wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesylu i zobowiązanie biegłego do ich wyliczenia lub przedstawienia uzasadnienia dlaczego składowe te się nie należą. Sąd jednak na to nie odpowiedział tylko ogólnie zobowiązał biegłego do ustosunkowania się do zarzutów, ale tylko zarzutów do opinii głównej. Pozostałe zarzuty do opinii uzupełniającej pomimo ich złożenia w terminie także wraz z wnioskami dowodowymi dotyczącymi wyliczenia pozostałych składników wynagrodzenia- nie zostały biegłemu przesłane.
Jeżeli sąd nie uwzględni w orzeczeniu rozstrzygającym sprawę wszystkich elementów wynagrodzenia to będzie miała Pani podstawę do apelacji.
Witam,
Ale czy elementy wynagrodzenia powinny być wskazane już w samym wniosku o odpłatne ustanowienie służebności? Czy wystarczy, że podniesie się ta kwestię w toku postępowania w tezach dowodowych dla biegłego/sądu?
Co jednak gdy sąd nie chce ich ująć w tezach dowodowych dla biegłego sądowego rzeczoznawcy? Formułując wyłącznie w tezie dla biegłego sam czynnik stały wynagrodzenia za służebność?
Dobry wieczór,
Chodzi o dobrą lub złą wiarę.
Sprawa przedstawia się następująco.
Gazociąg budują Niemcy w 1941-42 relacji Lwów – Przemyśl – Stalowa Wola. Obecna moja działka w czasie budowy należała do osób fizycznych: Żydów i Ukraińców. Po wojnie zostali wysiedleni w ramach akcji Wisła. Nieruchomość przejmuje państwo. W 1960 r. aktem nadania ziemi przekazuje działkę z gazociągiem moim rodzicom – repatriantom za postawione mienie na Kresach. Oczywiście w sprawie nie ma żadnych dokumentów dotyczących budowy gazociągu. Właścicielem gazociągu od 1960 r. zostały Tarnowskie zakłady gazownictwa. Oczywiście w późniejszym czasie były to gaz system oraz obecnie pgnig. A teraz moje pytanie, czy w przedmiotowej sprawie zaistnieje dobra czy zła wiara? Oni twierdzą tj. gazownicy że jest dobra wiara, ja twierdzę że to zła wiara.
To trudne pytanie. Wg mnie powinna być zła wiara, ale jeżeli sąd przyjmie stanowisko że gazociąg stanowił mienie poniemieckie które z mocy prawa przechodziło na rzecz skarbu państwa to może uznać dobrą wiarę.
Witam. Jak długo trwa sądowe ustalenie służebności przesyłu ( sprawa dotyczyłaby gazu oraz prądu )
Pozdrawiam