Pan Wojciech i pani Halina są właścicielami domu jednorodzinnego. Dom ten znajduje się na terenie zamkniętego osiedla mieszkaniowego. Osiedlem tym zarządza spółdzielnia mieszkaniowa.
Nieruchomość pana Wojciecha i pani Haliny nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Dotrzeć do drogi publicznej można jedynie przez drogę wewnętrzną. Należy ona do spółdzielni mieszkaniowej. Czy w takiej sytuacji możliwe jest ustanowieni służebności drogi koniecznej?
Kiedy możesz ustanowić służebność drogi koniecznej?
Służebności drogi koniecznej możesz ustanowić jeżeli Twoja nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej nieruchomości budynków gospodarskich.
Roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje Ci nie tylko wtedy, gdy Twoja nieruchomość nie ma w ogóle bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich. Przysługuje Ci ono także gdy Twoja nieruchomość wprawdzie ten bezpośredni dostęp ma ale jest on nieodpowiedni.
Odpowiedni dostęp do drogi publicznej musi stwarzać rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Możliwość ta musi dotyczyć drogi prawidłowo funkcjonującej w systemie dróg publicznych. Musi istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku.
Musi to być dostęp trwały w sensie prawnym tzn. nie może być on oparty na stosunku grzecznościowym czy obligacyjnym i musi on dotyczyć całej nieruchomości. Więcej na ten temat przeczytasz w TYM artykule.
Służebność drogi koniecznej przez grunt spółdzielni nie zawsze możesz ustanowić
Co do zasady nie przeszkód prawnych aby ustanowić służebność drogi koniecznej na gruncie spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli więc Twoja nieruchomość sąsiaduje z nieruchomością spółdzielni to droga konieczna może przebiegać przez ten grunt.
Może się jednak zdarzyć, że Twój dom lub lokal mieszkalny znajduje się wewnątrz osiedla mieszkaniowego zarządzonego przez spółdzielnię mieszkaniową, której niej jesteś członkiem.
W takiej sytuacji, z mocy przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jesteś zobowiązany ponosić koszty utrzymania nieruchomości przeznaczonej do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla.
Koszty te obejmują utrzymanie dróg wewnętrznych, w tym stanowiących dostęp do drogi publicznej.
Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż skoro masz obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania dróg wewnętrznych należących do spółdzielni to jesteś uprawniony do korzystania z tych dróg. Nie ma wówczas potrzeby ustanawiania służebności drogi koniecznej.
Twoja nieruchomość ma bowiem zapewniony odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Wówczas służebności drogi koniecznej przez grunt spółdzielni nie możesz ustanowić.
*****
Przeczytaj także artykuły:
Służebność drogi koniecznej przez zabytek
Służebność we wspólnocie mieszkaniowej
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }