Właściciel pewnej nieruchomości złożył do sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Przebiegać ona miała m.in. przez działkę należącą do pobliskiej wspólnoty mieszkaniowej.
Sąd pierwszej instancji uwzględnił wniosek i ustanowił służebność drogi koniecznej. Jeden uczestnik postępowania sądowego złożył apelacją od postanowienia sądu pierwszej.
Sąd drugiej instancji uchylił postanowienie ustanawiające służebność i zniósł postępowanie, które toczyło się przed sądem pierwszej instancji. Jego zdaniem postępowanie przed sądem pierwszej instancji dotknięte było nieważnością. Zarząd reprezentujący wspólnotę mieszkaniową przed sądem nie posiadał bowiem stosownej uchwały, podjętej przez członków tej wspólnoty.
Dopuszczalność ustanowienie służebności we wspólnocie mieszkaniowej
Wspólnotę mieszkaniową stanowią wszyscy właściciele lokali mieszkalnych, znajdujących się w budynku posadowionym na określonej nieruchomości. Oznacza to, że będąc właścicielem mieszkania jesteś jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
Jest ona tzw. ułomną osobą prawną. Może bowiem ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Wspólnota mieszkaniowa może więc nabyć służebność, jak i jej nieruchomość może być obciążoną służebnością np. służebnością drogi koniecznej. Pisałem o niej w TYM artykule.
Służebność we wspólnocie mieszkaniowej – czynności zwykłego zarządu
Czynności zwykłego zarządu są to czynności związane z bieżącą eksploatacją i zarządzaniem nieruchomością, a także zmierzające do jej utrzymania w stanienie pogorszonym. Obejmują one również reprezentację wspólnoty mieszkaniowej w tych sprawach przed sądem.
W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych czynności te podejmuje zarząd albo zarządca wspólnoty. Natomiast w przypadku tzw. małych wspólnot mieszkaniowej tj. składających się z nie więcej niż z trzech lokali, czynności te podejmują właściciele lokali, za zgodą większości tych właścicieli.
Jeżeli chodzi o służebność to w ramach czynności zwykłego zarządu mieszczą się czynności związane z ochrony służebności. Jeżeli więc ktoś naruszy przysługującą Twojej wspólnocie mieszkaniowej służebność np. będzie utrudniał jej członkom przejazd drogą, na której wspólnota ma służebność to zarząd wspólnoty będzie mógł samodzielnie wystąpić przeciwko niemu z powództwem o ochronę służebności.
Więcej na temat ochrony służebności możesz przeczytać w TYM artykule.
W ramach czynności zwykłego zarządu mieści się również dochodzenie roszczeń pieniężnych związanych z ustanowieniem służebności. Jeżeli więc sąd zasądzi na rzecz Twojej wspólnoty wynagrodzenie za ustanowienie służebności i nie zostanie ono zapłacone to zarząd wspólnoty będzie mógł samodzielnie podjąć działania zmierzające do egzekucji tego wynagrodzenia.
Ustanowienie służebności jako czynność przekraczająca zwykły zarząd
Czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są to czynności rozporządzają nieruchomością wspólną, a także czynności określające sposób korzystania z tej nieruchomości. Są nimi również te czynności, które związane są z nadzwyczajnymi wydatkami dla właścicieli lokali.
Czynnością przekraczającą zwykły zarząd będzie zawarcie przez wspólnotę mieszkaniową umowy ustanawiającej służebność. Będzie nią również wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu, czy też o ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Reprezentacja wspólnoty w sądzie w sprawie o ustanowienie służebności wytoczonej przez inną osobę również jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.
W przypadku tzw. dużej wspólnoty do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Natomiast w przypadku tzw. małej wspólnoty konieczne jest do dokonania takowej czynności wyrażenie zgody przez wszystkich właścicieli lokali.
Brak ww. uchwały albo zgody wszystkich właścicieli spowoduje nieważność czynności albo postępowania sądowego dotyczącego wspólnoty mieszkaniowej.
*****
Przeczytaj także artykuły:
Nabycie służebności przez wspólnotę mieszkaniową
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }