Służebność

„Niemożliwe jest nabycie wygasłej służebności!” – usłyszał pan Robert.

Kupił on położoną nad jeziorem nieruchomość. Postanowił wybudować na niej domek letniskowy. Zamierzał spędzać tam weekendy wraz z rodziną. Nieruchomość pana Roberta od drogi publicznej oddzielała działka o sporych rozmiarach.

Nie martwił się jednak tym, gdyż w księdze wieczystej wpisana była służebność przejazdu i przechodu. Sprzedawca nieruchomości zapewniał pana Roberta, że nigdy nie miał problemów z dojazdem do niej. Twierdził również, że pozostawał z sąsiadem w dobrych stosunkach.

Pan Robert szybko rozpoczął budowę domku letniskowego. Nagle pojawił się sąsiad.

Stwierdził, że służebność wygasła wskutek niewykonywania jej przez dziesięć lat. Zabronił panu Robertowi korzystania z drogi.

Twierdził, że wpis służebności do księgi wieczystej nie ma żadnego znaczenia. Nie można bowiem nabyć prawa, które wcześniej wygasło.

Czy miał rację?

Wygaśnięcie służebności

Służebność powinna służyć zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej. Jeżeli przez dłuższy czas nie jest wykonywana, cel ten nie zostaje osiągnięty.

Ustawodawca wychodzi z założenia, że jeżeli nie jesteś zainteresowany wykonywaniem służebności, to po upływie określonego czasu Twoje prawo powinno wygasnąć.

Dlatego w art. 293 Kodeksu cywilnego przyjęto, że służebność wygasa wskutek jej niewykonywania przez dziesięć lat.

Dotyczy to zarówno służebności czynnych, np. służebności drogi koniecznej, jak i służebności biernych, polegających na obowiązku nieczynienia. Te ostatnie wygasają, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności.

Może to mieć miejsce na przykład wtedy, gdy Twój sąsiad zobowiązał się nie stawiać muru na swojej działce, jednak mur ten wybudował i od dziesięciu lat stoi on na jego nieruchomości, zasłaniając Ci widok na góry.

Dla wygaśnięcia służebności nie ma znaczenia, dlaczego nie wykonywałeś swojego prawa. Służebność wygasa zarówno wtedy, gdy świadomie z niej nie korzystałeś, jak i wtedy, gdy nie miałeś świadomości, że Ci przysługuje.

Nabycie wygasłej służebności wpisanej do księgi wieczystej

Możliwe jest nabycie wygasłej służebności. Dotyczy to sytuacji, gdy służebność jest wpisana w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej.

W takim przypadku zastosowanie może znaleźć rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wynika ona z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wynika z niego, że w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść osoby, która przez czynność prawną nabyła od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej prawo w niej wpisane.

Jeżeli więc służebność wygasła wskutek niewykonywania jej przez dziesięć lat, ale nie została wykreślona z księgi wieczystej, to nabywając nieruchomość władnącą, nabywasz również wpisaną do księgi wieczystej nieruchomości obciążonej służebność.

W takiej sytuacji rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza zastosowanie art. 293 Kodeksu cywilnego.

Rozwiązanie to służy zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu. Chodzi o to, abyś miał pewność, że kierując się treścią księgi wieczystej, nie poniesiesz negatywnych konsekwencji wynikających z niezgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym.

Kiedy nie następuje nabycie wygasłej służebności wpisanej do księgi wieczystej?

Nie zawsze jednak wpis do księgi wieczystej umożliwi Ci nabycie wygasłej służebności.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni bowiem rozporządzeń nieodpłatnych. Oznacza to, że jeżeli otrzymałeś nieruchomość władnącą w drodze darowizny, a wpisana w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej służebność wcześniej wygasła wskutek jej niewykonywania, to nie nabędziesz jej, mimo że nadal figuruje w księdze wieczystej.

Podobnie jest wtedy, gdy nabywasz nieruchomość w złej wierze. W złej wierze jesteś wówczas, gdy wiesz, że wpisana do księgi wieczystej służebność nie istnieje. W złej wierze jesteś również gdy z łatwością mogłeś się o tym dowiedzieć.

Może to mieć miejsce na przykład wtedy, gdy wiesz o prawomocnym wyroku sądu stwierdzającym wygaśnięcie służebności albo nie podjąłeś typowych, łatwo dostępnych i nieskomplikowanych czynności weryfikacyjnych. Przykładem może być niezapoznanie się z posiadanym operatem szacunkowym, z którego wynika wygaśnięcie służebności.

Wygasłej służebności nie nabędziesz również wtedy, gdy w księdze wieczystej znajduje się wzmianka o wniosku o wykreślenie wpisu służebności albo o wniesionym środku zaskarżenia dotyczącym jej wpisu do księgi wieczystej.

Nabycie wygasłej służebności wyłącza także wpisane w księdze wieczystej ostrzeżenie o niezgodności prawa ujawnionego w księdze wieczystej tj. służebności z rzeczywistym stanem prawnym.

Piotr Bożałkiński

radca prawny

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej możesz uzyskać TUTAJ

******

Przeczytaj również artykuły:

Wygaśnięcie służebności wskutek jej niewykonywania

Wpis służebności do księgi wieczystej

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej

Kiedy możesz ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej