„Konieczna jest zmiana służebności nieodpłatnej na odpłatną!” – takie żądanie usłyszał pan Filip. Kilka lat temu postanowił otworzyć salon samochodowy popularnej marki.
W tym celu zakupił nieruchomość położoną przy drodze wylotowej z jednego ze śląskich miast. Nieruchomość nie miała dostępu do drogi publicznej.
Dlatego pan Filip zadbał o ustanowienie służebności obciążającej sąsiednią działkę należącą do sprzedawcy nieruchomości.
Służebność została ustanowiona nieodpłatnie. Dawała ona prawo przejazdu i przechodu do drogi publicznej pasem o szerokości 5 metrów.
Pan Filip w ciągu półtora roku wybudował salon i rozpoczął sprzedaż samochodów. Klientów miał coraz więcej.
Problem pojawił się, gdy nowym właścicielem nieruchomości obciążonej została pani Gertruda. Nie podobało jej się, że pan Filip sprzedaje coraz więcej samochodów, a nie płaci za drogę, którą jego klienci dojeżdżają do salonu.
Zażądała więc zmiany służebności nieodpłatnej na odpłatną. Chciała, aby pan Filip płacił jej 100 tys. zł rocznie za korzystanie z drogi.
Groziła skierowaniem sprawy do sądu, jeżeli pan Filip nie zgodzi się na zmianę służebności nieodpłatnej na odpłatną.
Zmiana służebności nieodpłatnej na odpłatną w drodze umowy
Z nieodpłatnym ustanowieniem służebności mamy najczęściej do czynienia wtedy, gdy ustanowienie służebności związane jest z nabyciem innej nieruchomości. Oczywiste jest przecież, że właściciel nieruchomości powinien mieć możliwość dojazdu i dojścia do niej.
Jednym ze sposobów zapewnienia tego dostępu jest ustanowienie służebności obciążającej sąsiednią nieruchomość. Często dokonywane jest to w jednym akcie notarialnym.
Służebność ustanawiana jest wówczas na ogół nieodpłatnie. Cena uzyskana ze sprzedaży nieruchomości rekompensuje sprzedawcy uszczerbek wynikający z obciążenia służebnością innej jego nieruchomości.
Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby po pewnym czasie strony, w drodze umowy, zmieniły służebność nieodpłatną na odpłatną. Na ogół zmiana ta wiąże się z uzyskaniem korzyści przez właściciela nieruchomości władnącej.
Korzyścią taką może być rozszerzenie zakresu służebności, np. poprzez poszerzenie lub przedłużenie pasa służebności. Może ona również polegać na podniesieniu standardu drogi przez właściciela nieruchomości obciążonej, np. poprzez pokrycie jej asfaltem lub kostką brukową.
Zmiana służebności nieodpłatnej na odpłatną polegać będzie wówczas na tym, że właściciel nieruchomości władnącej będzie płacił właścicielowi nieruchomości obciążonej okresowe wynagrodzenie – najczęściej co miesiąc albo co rok. Należy jednak pamiętać, aby zmiana służebności nieodpłatnej na odpłatną została dokonana w formie aktu notarialnego i wpisana do księgi wieczystej.
Ponieważ służebność ustanawia się na wiele lat, warto również określić w umowie zasady waloryzacji wynagrodzenia.
Czy sąd może zmienić służebność nieodpłatną na odpłatną?
Przepisem prawa dającym sądowi możliwość zmiany treści służebności jest art. 291 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Przez zmianę treści służebności gruntowej należy rozumieć przede wszystkim zmianę zakresu tego prawa albo sposobu jego wykonywania w stosunku do tego, co zostało określone w umowie lub orzeczeniu sądu.
Zmiana taka może polegać np. na zmianie przebiegu szlaku drogowego albo ograniczeniu częstotliwości korzystania z niego. Może również polegać na ograniczeniu tonażu przejeżdżających pojazdów lub wyłączeniu możliwości parkowania na pasie służebnym.
Wynagrodzenie można przyznać jedynie właścicielowi nieruchomości władnącej. Wynika to z faktu, że zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności prowadzi do ograniczenia jego uprawnień.
Oznacza to, że właściciel nieruchomości władnącej nie będzie mógł wykonywać określonych uprawnień, które przysługiwały mu wcześniej. Wynagrodzenie ma natomiast rekompensować poniesiony z tego tytułu uszczerbek.
Art. 291 kodeksu cywilnego nie kreuje natomiast po stronie właściciela nieruchomości obciążonej roszczenia o wprowadzenie bieżącej odpłatności za dalsze korzystanie z nieruchomości, np. w postaci cyklicznego czynszu lub corocznej opłaty. Taka konstrukcja stanowiłaby w istocie nowe świadczenie obciążające nieruchomość władnącą, zbliżone do czynszu albo renty, a nie jedynie zmianę treści lub sposobu wykonywania istniejącej służebności w rozumieniu art. 291 kodeksu cywilnego.
Podstawy do zmiany służebności nieodpłatnej na odpłatną w drodze orzeczenia sądowego nie daje również żaden inny przepis prawa, w tym art. 289 § 1 kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy obowiązku utrzymywania przez właściciela nieruchomości władnącej urządzeń niezbędnych do wykonywania służebności.
Nie wynika z niego natomiast obowiązek zapłaty wynagrodzenia za wykonywanie służebności ani obowiązek uczestniczenia w kosztach utrzymania nieruchomości obciążonej.
W związku z powyższym sąd nie może, w drodze orzeczenia, zmienić służebności nieodpłatnej na odpłatną.
Piotr Bożałkiński
radca prawny
Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej możesz uzyskać TUTAJ
******
Przeczytaj również artykuły:
Kiedy możesz ustanowić służebność drogi koniecznej?
Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej
Pani Agnieszka zastanawiała się nad tym, czy przedłożona przez przedsiębiorcę przesyłowego decyzja wywłaszczeniowa uniemożliwia ustanowienie służebności przesyłu. Na jej nieruchomości od wielu lat znajdował się słup energetyczny.
„Jutro odbędą się negocjacje wynagrodzenia za służebność” – poinformował swoją żonę pan Jan. Przez ich działkę przed kilkoma laty została przeprowadzona kanalizacja.
Potrzebne jest wznowienie postępowania o służebność przesyłu! I to jak najszybciej!
Pan Krzysztof z radością przyjął wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. stwierdzający niezgodność z Konstytucją zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.
